E79. [지역분석] 구로구와 금천구의 실거주 추천 단지는?

월급쟁이 부자들 
팟캐스트 리뷰 

2019.4.10에 업데이트된 내용이니  
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여 
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다. 

[지역분석] 구로구와 금천구의 실거주 추천 단지는?
구로구 금천구의 호재와 미래의 가치는? (방랑미쉘님)


구로구 

매매 가격은 평당 1700만원 정도이다. 24평은 4억 정도로 매수가 가능하다. 선호도가 가장 높은 신도림은 구로구의 평균 평당가보다 비싼 2100만 원 정도이다. 신도림에 이어 구로동, 고척동, 개봉동, 오류동 순으로 서울 중심에서 멀어질수록 가격이 저렴해진다.

신도림역이 가장 선호되고 있는데 2호선 이용 및 대단지를 이루고 있기 때문이다. 20평대가 6-7억, 32평은 8-9억대를 보이고 있다. 대림4차 이편한세상 아파트가 가장 비싸다. 연식은 오래되었으나 워낙 입지가 좋아 가장 선호되고 있는 아파트이다. 34평 기준으로 10억 정도를 보여 구로구 최초로 10억을 달성한 곳이다. 

호재가 많지 않지만 질적으로 주거환경을 개선하는데 중점을 두고 있다. 개봉의 시멘트공장, 고척의 남부구치소가 구로구의 대표적인 비선호시설이었다. 현재는 두 곳 모두 없어지고 뉴스테이가 지어지고 있다. 서부간선도로가 계획되고 있고 구일역 근처의 차량기지를 옮기고 공원화되는 내용이 거론되고 있다.

고척, 개봉 부근이 재건축 될 예정이고, 뉴스테이가 들어올 예정이다. 구로 주공의 경우 구일역 부근에 위치해 있는데 1986년도에 입주한 2000세대의 대단지 아파트이다. 사업성이 좋아 많은 분들이 관심을 갖고 있다. 항동지구는 택지지구로 형성되어 5200가구 정도가 입주를 기다리고 있다. 


금천구 

매매 가격은 평당 1300만원이다. 24평은 3억 초반 정도로 매수가 가능하다. 낙후지역인 시흥동은 평균 1100만 원, 가산동과 독산동은 1300만 원 정도를 유지하고 있다. 1호선 신도림역을 중심으로 마지막 금천구청역 쪽으로 갈수록 가격이 저렴해진다.

최근에 생긴 새 아파트를 중심으로 선호도를 보이고 있다. 금천구청역 인근에 남서울 힐스테이트 아파트가 랜드마크였는데 2017년부터 롯데캐슬골드파크 아파트가 들어서 현재의 랜드마크로 볼 수 있다. 금천구청역 1호선을 이용할 수 있고, 평지이며 안양천을 바라보고 있어 입지적으로도 좋다. 분양가가 평당 1300만 원이었으나 현재 평당 3000만 원으로 올랐다. 24평 기준으로 7억 정도, 32평 기준으로 9억대를 유지하고 있다. 

금천구와 광명시는 안양천을 중심으로 마주보고 있다. 금천구는 서울에서 가장 저렴한 지역이고, 광명시는 평당 가격이 1700-1800만 원 정도로 경기도에서 4번째로 높다. 서울이라는 지리적 이점보다 쾌적한 환경의 광명시가 더 선호되고 있다는 것을 알 수 있다. 

구로구와 마찬가지로 주거환경을 개선하기 위한 정비사업이 진행되고 있다. 신안산선 개통 호재를 중요하게 볼 수 있다. 독산역을 중심으로 역이 생길 예정이고 여의도에 접근하는 시간이 반으로 줄어든다. 
 


금천구에 살고있는 직장인입니다. 직장은 구로에 있고 결혼을 계획 중인데 신혼집으로 어떤 단지를 추천해주실 수 있을까요?

신혼부부 같은 경우 교통의 편의성이 가장 중요하다. 역세권이며 3-4억 정도의 가격대를 추천할 수 있다. 개봉동의 개봉 두산아파트, 오류동의 동부아파트를 추천하고 싶다. 교육이나 주거환경보다는 역세권의 가성비 좋은 지역이다. 다른 대안으로 7호선으로 연결되어 있는 부천 중동신도시를 볼 수 있다. 다른 대안으로 광명을 들 수 있는데 7호선 철산역과 연결되어 있는데 도덕 파크타운을 추천해드리고 싶다.

남편 직장이 을지로이고 저의 직장은 군포 인근입니다. 구로구와 금천구가 중간 위치로 괜찮아 보이는데, 1호선 역세권을 이용할 수 있는 아파트 단지를 알아보고 있습니다. 32평형 7억 정도 매수 가능한 곳으로 금천구 남서울 힐스테이트와 구로구 구로동 롯데아파트를 보고 있는데 어느 곳이 더 괜찮을까요?

구로동 롯데아파트를 추천해 드리고싶다. 롯데아파트는 구로역 초역세권이고 AK플라자를 도보로 이용할 수 있다. 단점이라면 20년 정도 연식이 오래된 점이다. 금천구의 남서울 힐스테이트는 2011년에 입주하여 비교적 선호도가 있지만 입지적인 한계가 있다. 금천구청 역이 도보로 이동하기에 애매하고 주변 환경이 아직 정돈되지 않은 부분이 있다. 

 

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