E09. 작지만 알찬 산본신도시 알아보기(feat.벽깨비)[이지역 사요마요:산본편1부]

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2018.10.25 에 업데이트 된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

뉴스에서 3기 신도시를 건설한다는 얘기가 나오고 
있는데 MC분들은 어떻게 생각하고 계시나요?

녹음이 9.13 대책 이후에 하고 있는데 여지껏 
공급이 필요없다고 했으나 이제는 30만정도 공급을
늘리겠다고 발표했다. 올해 입주물량은 많으나
서울은 여전히 공급이 부족한 상태이다. 새로운
공급이 어느 지역이냐에 따라 달라질 것이다.

*이 지역 사요마요 코너 : 산본 1부*

벽깨비님은 산본에서 23년째 살고계시는 워킹맘

산본은 1990년대초에 서울 중심으로부터 반경
20km 정도에 지어진 1기 신도시 5개 중에서 막내이다.
현재 군포시 전체 인구가 28만명정도이며
산본에만 16만명이 살고있다.
산본에서 특히 학군이 특출난 지역은 없으나
산본 내에서 엄마들이 선호하는 학군은 있다.
바로 궁내학군으로 불리는 9단지이고 
올해 특목고 자사고 입학자 비율이 궁내중이
경기도 4위였다고 한다.
평촌 귀인중 다음으로 궁내중이 올라와있다.

보통 산본에서 일자리는 어느지역으로 다니시나요?

군포시 내에 일자리가 많지는 않다. 군포, 안양쪽으로
절반, 서울쪽으로 절반정도 출근하는 느낌이 든다.
군포시 자체에는 종사자수가 약 10만명 정도이다.

요즘 산본 분위기는 어떤가요?
상반기에 분당과 평촌이 많이 올랐을때 산본은
전혀 오르지 않았다. 8월 중순부터 투자자들이 몰려와
많이 싹쓸이 해갔으나 9.13대책 이후 다시 조용해졌다.

GTX C노선 금정 - 의정부까지 노선이었으나 사업성이
좋지않아 지지부진 하다가 최근 수원 - 양주까지 늘리는
것으로 예비 타당성 조사가 한창 진행중이라고한다. 
GTX C노선의 최대 수혜로 예상되는 곳이 바로 래미안
하이어스로 산본에서 가장 신축에 속한다. (대표단지)


1. 산본이 단기간에 상승중인데 이 상승을 이끄는 수요층이
투자층이라고 보시나요 아니면 실수요자가 많다고 보시나요
9.13 대책으로 산본의 아파트 가격이 어떻게 변할 것이라
생각하시나요?

-> 이번 상승은 투자자들이 한꺼번에 유입된 것이 크다.
실제로 얼마전까지 6단지 세종에는 전세 매물이 60개가
쌓여있었다. 전세로 살고 있던 사람들까지도 매매 대열에
합류하면서 집값 상승이 이어졌다.
산본은 규제지역이 아니기 때문에 크게 영향이 없고
대출도 많이 나오고 있다. 규제의 영향보다는 GTX C 노선의
방향에 따라 투자 분위기가 달라질 것이다.


2. 산본을 가본적이 없지만 산본의 매력, 가치를 알고 싶습니다.
부천과 산본, 일산을 비교해주시면 좋겠습니다.

산본은 도시 자체가 아기자기하고 굉장히 조용하다.
공기좋고 등산로가 가까워 노인분들이 좋아한다.
학군이 쌔지 않아 학업 스트레스가 없고
아이들이 순하다. 특별한 장점이 없으나 아주 빠지는
단점도 없는 지역으로 가성비가 좋다. 아이들 키우기
좋고 실거주에 좋은 지역이다. 
가장 큰 장점은 강남 접근성이다.

부천은 백화점 등의 편의시설이 잘 되어있고 평지라는
장점이 있고, 산본은 언덕이 많고 부천, 일산에 비해
백화점 및 편의시설이 부족하다.


3. 산본을 투자한다면 중공공 임대사업자 등록을 
하는 것이 좋을까요? 

-> 중공공 임대사업자 등록하고 8년을 가져가면 
70%정도 장기보유 특별공제를 받을 수 있다.
양도세에서 굉장히 큰 혜택을 받을 수 있다.
그러나 어떤 물건을 등록하느냐에 따라 다르고
질문하시는분이 8년이상 들고갈 마음이 있는지
없는지도 중요하다. 제일 큰 혜택이 8년이상
70%, 10년이상 양도세 100% 감면 혜택이다.
단, 본인이 보유한 상태에서 임대료를 5%까지밖에
올리지 못한다.
지역과 물건에 따라 등록할지 잘 결정해야 한다.


4. 산본지역 아파트가 노후화되고 있는데, 향후 재건축이나
리모델링에 대해 궁금합니다.

-> 이번에 몰린 투자자들에게 물어보면 GTX 호재는 기본이고
6단지가 리모델링이 될 것으로 예상하고, 4,5단지가
용적률이 낮아 재건축에 유리하다는 이유로 투자를 
한 것으로 알고 있다. 하지만 6단지 리모델링은 10년
전부터 나왔던 이야기이다. 6단지 집주인들이 투자자분들이
많아 외지인들이라 동의받기가 힘들다고 한다. 
작년, 제작년에 조합 비리가 있었으며 실제 거주자들은
리모델링에 대한 기대가 크게없다. 
4,5단지는 밑에 암반이라는 재미있는 소문이 있다.
정부에서 1기 신도시를 그냥 두지 않을 것이기에
리모델링에 대해서는 현재 진행중인 분당, 평촌 지역이 
어떻게 진행되는지를 보고 상황을 지켜봐야 할 것이다.