E10. 산본 실거주로 좋은 추천 단지는?[이지역 사요마요 : 산본편2부]

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2018.10.29 에 업데이트 된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

1. 산본은 평촌과 인접한 지역이면서 평촌에 비해서
부족한 입지조건을 갖고 있는 것으로 알고 있는데
평촌과 산본의 관계를 어떻게 보아야 할까요?

-> 안양에서 고등학교 친구들 모임을 갖고 있는데
한번도 산본에서 모임을 가진적이 없다. 
항상 범계역 상권에서 모임을 가졌다. 산본에서는
외식을 해본적이 거의 없다. 
백화점, 병원 등 모두 평촌으로 가서 이용한다.

투자자 관점에서보면 평촌은 산본이라는 배후
수요가 있다고 볼 수 있다. 평촌에 전세가 나오면
산본 의왕에서 채워주는 입장이다. 그러나 산본에
전세가 많아도 채워주는 부분이 없다. 
강남에 출근가능한 마지노선이 산본까지 인 것 같다.


2. 광명시 A 아파트에 4년 실거주를 하고 전세를
1년 주었으며 현재는 철산쪽에 살고 있습니다.
올해 11월에 광명아파트를 매도하고 산본역 역세권
쪽으로 아파트 투자를 하고 싶은데 어떻게 생각하시나요?

-> 양도세 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택 때문에
11월전에 매도를 원하시는 것 같다. 광명이 조정이 있어
매도를 11월전에 하시는 것이 맞다. 광명시 A아파트를
더 보유하는 것이 좋을 것 같지만 세금을 생각하면 
매도하는 것이 좋겠다. 
산본쪽에 전세가 굉장히 많기 때문에 전세를 끼고
아파트 투자하는 것은 힘들것이다.


3. 산본에 대형평형 아파트를 2016년도에 4억에 
매수를 했고, 두번째 전세를 놓고 있습니다.
올 4월에 전세 3억 9천에 놓았습니다. 
GTX로 금정역 역세권 부근 상승폭이 큰데 그에비해
대형평형 아파트는 덜 상승한 상태입니다. 
궁내초 명문학군이라 전세는 잘 나가는 편인데
5억정도 매도로 팔고 1억의 차익을 다른곳에 투자하는
것이 좋을지, 아니면 조금 더 지켜보고 추후 매수 타이밍을
잡는 것이 좋을지 궁금합니다.

-> 현재 매도 시 차익이 1억 4천으로 확인되는데
비과세라면 매도하는 것이 좋다는 생각이 든다.
비과세가 아니라면 조금 더 장기적으로 보는 것이
좋겠다.


4. 현재 전세 2억 2천에 살고 있고 내년 3월이 만기입니다.
이 전세금으로 산본에 실거주 아파트를 구한다면
어디를 추천하시나요? 3월에 아기가 태어나고 세식구이며
자산재배치를 위해서 최대한 깔고 앉는 돈이 없고
역세권이면 좋을 것 같습니다.

-> 전세를 구하는 것으로 생각하고 답변을 드리면
이 금액으로 6단지 쪽의 전세매물 중 특올수리로
골라서 들어갈 수 있다. 아이가 학교들어간 뒤까지
거주할 생각이라고 한다면 7단지 우륵주공A 쪽도
전세가가 비슷하다. 엄마들이 선호하는 둔전초, 궁내초에
배정받는 아파트 단지이다.


5. 현재 1주택자이며 여유자금이 2억 5천이 있습니다.
분당이나 강동지역 투자를 생각하고 있는데
9.13 대책때문에 대출이 나오지 않을 것 같아서
비규제지역으로 눈을 돌려 산본을 보니 작은 평수가
좋은 것 같은데 재건축을 생각하고 임대 등록을 하여
장기보유를 생각하고 있는데 나중에 사업성이 괜찮을지
재건축이 가능할지 궁금합니다.

-> 재건축은 정말 장기로 가져갈 생각을 해야한다.
임대등록 8년 장기로 해야할 것이고 사업성 부분은 
A단지가 전철역에서 800m정도 거리가 있는 단지인데
재건축 사업성 보다 투자 가치로 본다면 장기적으로는
언젠가는 재건축이 되겠지만 수익률을 보면 시간만큼
낮아지는 것을 고려해야 한다. 
시세가 2억정도의 꼬마아파트의 전세가가 1억 3천 정도라
(전세매물이 많기 때문에) 2억 5천의 여유자금으로
서울이나, 부천, 일산 등 다른 지역을 보시는 것이
좋을 것이다. 다른 대안을 더 많이 찾아보시는 것이 좋겠다.


6. 최근 투자자들이 매물을 휩쓸고 갔다고 하시는데
이에 대해 투자자의 입장에서 어떻게 받아들이고
어떻게 행동해야 하는지 알려주세요.

-> 부동산 투자가 주식 투자와 비슷한 부분이 많은 
것 같다. 주식투자에서 초보는 호황에 사서 불황에 판다는
말이 있고, 투자자는 불황에 사서 호황에 판다라는 말이 있다.
너바나님은 부동산 투자에 있어 항상 사람들이 많이 몰리는
상황에는 무조건 매도를 생각한다고 하신다.
과거를 돌아보면 한번도 투자하기 나쁜 시기는 없었다.
조급해하지 않고 늘 있는 기회를 준비해야 할 것이다.