E12. 공동명의 얼마나 절세할 수 있나요? (feat. 박나리 세무사) -1

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2018.11.5에 업데이트된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

- 무엇이든 물어보세요 : 세금편 - 

어렵게만 느껴지는 세금에 대해 쉽게 풀어주실
전문가를 모시고 세금에 대해 물어보는 코너이다.
부동산과 관련된 세금은 무엇이든 물어보세요
박나리 세무사님을 모시고 진행되었다.

1. 현재 1가구 2주택을 보유 중인데 제 명의로 하나
배우자 명의로 하나 등록하였습니다. 앞으로 매수하는
주택의 명의는 공동명의와 단독명의 중 어떤 것을 하면
더 좋을까요?

-> 주택을 취득해서 1년이상 보유한 후 양도하게 되는 경우
양도소득금액에 기본세율을 곱해서 계산을 하는데,  
양도소득세는 종합소득세처럼 소득이 많아질수록 세율이
높아지는 구조를 갖고 있다. 소득구간을 여러 구간으로
쪼개서 1200만원 이하는 6%, 1200-4600만 원 15%(누진세)
이런 식으로 세금을 계산한다. 만약 1억 원의 양도차익이
발생한 경우 혼자서 다 양도소득세를 부담을 한다면 35%의 
세율구간을 적용해서 약 2200만원을 세금으로 납부해야 하는데
5000만 원씩 공동명의로 쪼개서 각각 양도소득금액이 발생했다고
가정한다면 세금이 약 1500만 원이 되어 단독명의일 때보다
700만 원을 절약할 수 있다. 특별한 사정이 없다면 공동명의가
더 좋을 것이다.


2. 작년 2017년도에 서울 도봉구 빌라 2채를 경매로 취득했습니다.
한 채를 먼저 올해 2월에 손절매하면서 양도세 신고를 이미
했는데 당시 인테리어 비용 800만원을 같이 신고하지 
못했습니다. 나머지 빌라 하나를 올해 안으로 매도하면서 
양도세를 두번째에 합산 신고하려고 하는데요 
이 경우 종전에 신고하지 못한 첫 번째 빌라의 인테리어 비용
800만 원을 두 번째 빌라 양도세 신고 시 신고가 가능한가요?
그리고 두채 모두 서울 도봉구 투기과열지구에 있어서
2년 미만 보유 시 양도소득세율이 40%로 알고 있는데 맞나요?

-> 소득이 있는 모든 부분에는 세금이 부과된다. 이자를 받는다면
이자소득세를 내야하고, 급여를 받으면 근로소득세를 내야 한다.
부동산을 보유하고 있다가 양도를 할때 내가 소득이 발생했다면
양도소득세를 납부해야 하는데, 양도소득세는 양도가액에서
취득가액과 필요경비를 차감하여 계산한 양도차액에서
오랜 기간 보유한 물가상승률을 반영해 주기 위해 장기보유
특별공제를 차감해주며 기본적으로 1인당 1년에 한 번씩
250만 원의 기본공제를 차감한 후에 과세표준에 세율을 
곱해서 계산을 한다. 

장기보유 특별공제는 3년 이상 보유한 경우 10%, 
10년 이상 보유한 경우 30%를 공제해 준다.
세율은 보유한 기간에 따라 달라지게 되는데 
보유기간이란 부동산을 취득한 날부터 양도한 날까지의 
기간을 의미하며 일반적으로 잔금일을 기준으로 계산한다. 
양도하는 주택을 1년 미만으로 보유했다면 소득금액의 40%,
1년 이상 보유했다면 6-42%의 기본세율을 부과하게 되고
조정대상지역 내의 주택을 양도하는 다주택자의 경우
6-42%의 기본세율에 10~20%를 중과해서 계산하게 된다.
다주택자의 경우 장기보유 특별공제는 해당되지 않는다.

이전 빌라의 인테리어 비용 800만원을 두 번째 빌라
세금 신고 시 합산하여 신고가 가능하다.
1월1일부터 12월 31일까지 발생한 모든 소득을 합쳐
1년 단위로 종합소득세 신고를 하는데 
양도소득세도 2018년 한 해 동안 발생한 양도소득을
모두 합산해서 계산하게 되어있다. 
따라서 질문자의 경우와 같이 올해 두 주택을 모두 
양도했다면 첫번째 매각한 빌라의 손실을 두 번째
빌라를 양도할 때 발생한 양도차익에서 공제할 수 있다.

자본적 지출 - 베란다, 샷시 -> 필요경비로 인정
수익적 지출 - 자산을 원상복구하는 비용들 (도배, 장판) 

800만 원이 만약 자본적 지출에 해당된다면 
필요경비로 인정받을 수 있고, 도배/장판의 경우
필요경비로 인정되지 않는다.

2년 미만 보유 시 양도소득세율이 40%가 맞나요?
-> 주택을 1년 미만으로 보유했다면 40%가 맞고
일반적인 부동산은 2년 미만이 맞다. 
지방세까지 포함하면 44%가 된다.