E26. [세금] 임대주택 관련 혜택 - 1

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2018.12.10에 업데이트된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

[세금] 임대주택 관련 혜택
주택 비과세 시 주의해야 할 점 
- 세금 고민상담(박나리 세무사)

1. 1주택 비과세를 받으려면 무조건 실거주
2년을 해야하는건가요? 비조정지역이면 거주가
아닌 2년 보유만 해도 되는 건가요?
-> 비조정지역의 경우 2년 보유만해도 된다.
조정지역은 2017년 8월 2일 이전에 취득했다면
거주요건이 필요없고, 그 이후에 취득했다면
2년 거주요건이 필요하다. 
양도일 현재 1세대 1 주택자가 4년 이상 임대하던
주택을 양도할 경우 조정대상 지역이어도 거주
요건이 필요 없다. 

2. 9.13대책 후속으로 나온 내용 중에 매도 주택이
9억을 초과하는 경우 2020년 이후에 매도할 경우
9억 초과분에 대해서 2년 실거주 요건을 갖추어야
양도세 감면 혜택이 있다고 들었는데 맞나요?
-> 1세대 1주택은 원래 비과세를 받을 수가 
있는데 9억을 초과하는 고가의 주택은 세금을
내야 한다. 장기보유 특별공제라고 해서 오랫동안
보유한 주택에 대해 1년당 8%, 10년당 80%
공제를 해주고 있는데 2020년 부터는 실거주
하지 않고 1 주택자가 집을 양도할 경우 거주를 
안 했기 때문에 1년당 2%, 최대 15년에 30%
공제를 해준다. 

3. 많은 분들이 1세대 1 주택 요건에 대해 헷갈려
하는데 1세대 1주택 비과세를 받고자 할 때
주의해야 할 점이 궁금합니다.
-> 형식적으로 세대 분리를 하면 안 된다. 부모님이
1 주택자여서 1세대 1 주택 비과세를 받지 못해
자녀에게 증여 후 세대분리 하는 경우가 있는데 
이런 경우 나중에 세금을 다 내야 한다. 
주거용 오피스텔의 경우에도 주택수 계산에 
포함을 시켜야 한다.

4. 현재 저는 다주택자인데 중공 공임 대사업자
등록을 하면 등록한 즉시 주택수에서 양도소득세
계산에서 제외가 되나요?
-> 아니요. 포함됩니다. 양도세 계산을 할때 내가
임대사업자 등록을 해놓아도 1세대 1주택 비과세
판단을 할 때 임대주택은 내 주택수 계산에 포함된다.
대신 임대주택과 일반주택을 보유한 사람이 
일반주택을 팔때는 중과세를 제외해준다. 

- 현재 3주택자인데 2개를 임대사업자 등록하고 
나머지 한채를 매도하면 비과세 받을 수 있나요?
-> 임대주택도 주택수 계산을 할 때 포함을 하는데
임대주택 2개를 등록 후 한채를 2년 동안 거주 후 
파는 경우 9억 이하는 비과세, 9억 초과 시 양도세를
납부해야 하고 수도권을 6억 이하,  수도권 외 지역은
3억 이하의 임대주택 요건을 꼭 충족해야 한다.
또한 이 임대주택을 5년동안 임대해야 하고
단기이든 장기이든 상관이 없다. 그리고 임대주택은
면적요건이 상관이 없다.