E27. [전문가] 2019 서울 아파트 마지막 기회가 온다

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2018.12.12에 업데이트된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

[전문가] 2019 서울 아파트 마지막 기회가 온다
저자 특별 초대 1부 (강승우님)

강승우 님 / 닉네임 - 삼토시로 평범한 직장인이다.
부알못에서 서울에 재건축 아파트를 사면서 
부동산에 눈을 뜨게 되었다고 한다. 

올해 책을 2권이나 써 2018년은 뜻깊은 한해였고
부동산 데이터를 공부한다는 것이 이렇게 재미있는
것이라는 걸 깨달은 한해였다고 한다.

1. 집값이 아직 덜 올랐다는 의견도 있고 이제부터
하락 전환된다는 의견도 있습니다. 9.13 대책 후
잠깐 조정될 뿐이라고 말하는 분들도 계시고 요즘은 
혼돈의 부동산 시장인 것 같은데요 이런 상황에서
"2019년엔 서울아파트 하락한다. 그러니 매수자에게는
절호의 타이밍이다" 라고 자신있게 말씀하셨고, 
이것이 책의 제목이자 내용인데요 이렇게 단언하시는
자체가 부담스럽지 않으셨나요? 
-> 부동산에 관한 책을 보면 항상 사람들의 반응은
"그래서 어쩌라고?"였던 것 같아 책을 쓸 때 명확한
논점을 써야겠다는 생각이 들었다.   

"2016년 서울아파트 중장기 전략" 이라는 글로 
알려지게 되었는데 2018년까지 상승장이고 그 
후에는 안좋을 수 있다는 얘기를 했고 이 논조는
일관되게 이어지고 있다. 2018년 개인적으로
오버슈팅한 한해였다고 생각한다. 주택가격을
결정하는 요소는 수요, 공급, 통화량 3가지로 
보고있다. 공급과 통화량은 명확한 데이터가 있는
반면 수요는 없었는데, 노무라 경제연구소의
데이터로 처음으로 언급한 것이 10년차 부부의
증감률과 서울 아파트 증감률이 아주 일치했던 
부분인데 많은 분들이 동의하는 댓글을 달았던
것에서도 알 수 있었다. 
2018년 10년차 부부가 줄어들고 가게부분 
통화량과 수요가 적은데도 부동산 가격이 많이 
올라 개인적으로 오버슈팅한 한해였다고 생각한다.
이 상황에서 2019년에 또 오르면 그것마저도
오버슈팅이라고 생각하고 있다.

2. 2018년까지 상승하고 그 후 하락기가 온다는
근거로 전세가의 약세를 들었는데 어떤 상관관계가
있나요?
-> 상관계수라는 함수가 있는데 상관계수가 0.5만
넘어도 통계적으로 유의미한 상관관계라고 본다.
1986년~2018년까지 매매가와 전세가의 상관계수가
0.93으로 통계적으로 유의미한 상관관계가 있는
것으로 보이고, 2000~2018년까지 서울의 전세가가 
3개월이상 하락했을 때(총 8번) 매매가가 6차례
하락했다. 전세가는 수요와 공급의 결과가 오롯이
나타나는 것이라고 본다. 전세가가 하락하면 결국
매매가에도 하방 압력을 준다.


3. 2018년과 2006년이 닮았다는 얘기를 많이 하는데
심지어 2006년도 뉴스기사와 현재 2018년 
뉴스기사가 제목이 똑같이 나오고 있는데 강승우님은
2003년도와 비슷하다고 책에 쓰셨는데 어떤 이유로
그렇게 보시나요?
-> 1986-2015년까지 KB에서 그린 그래프를 보면
매매지수와 전세지수를 비교한 것인데 매매지수와
전세지수가 만나는 시기가 있다. 첫번째는 2000년
1분기~2002년 2분기까지(10분기 동안), 두번째는
2015년 2분기~2017년 2분기까지(9분기 동안)이다.
현재 매매지수와 전세지수는 2003년과 매우 
유사한 상황으로 본다.

4. 2019년이 마지막 매수 타이밍이라고 하면 그 이후에
다시 상승장이 올 것이라고 생각하기 때문일텐데
서울 아파트가 아직도 덜 올랐다고 보는 근거가 있나요?
-> 첫째는 10년차 부부의 수가 다시한번 늘어날
것이고 2020년 동남권 입주물량이 줄어들 것이다.
2019년과 정반대의 상황 즉, 수요가 늘고 
공급이 줄어들 것이다.
또한 주택구입부담지수가 2008년 당시 버블 정점까지
가지 않아 오를 여력이 있는 것으로 본다.
2011년부터 정부가 택지지정을 하지 않아 택지가
고갈상태에 이를 것으로 보아 단기간에 공급이
늘어날 여력이 없다. 


5. 금리가 올랐을 경우 집값의 움직임을 어떻게
보시나요?
-> 금리가 올랐더라도 서울의 집값이 올랐던
경우가 많았다. 경기가 좋았을 때 금리를 올리는
경우가 많지만 현재의 경우는 미국 때문에 어쩔
수 없이 오른 상황이다. 강제 금리인상은 악재로
보지만 어느정도의 인상은 이미 녹여져 있는
부분이라 큰 영향은 없을 것이라 생각된다.


6. 2019년 이후 서울아파트의 상승을 예측하시는데
언제까지 상승할 것으로 보이나요?
-> 미래를 전망하기 불가능하지만 철도건설은
택지공급과 같은 효과, 즉 도시가 확대되는 효과가
있다고 본다. GTX가 완공이 되면 서울에 출퇴근할
수 있는 범위가 넓어지고 서울에서 멀어도 쾌적한
환경에서 살 수 있을 것이라고 보아 GTX 완공 시기가
서울 집값에 큰 영향을 줄 것이라 생각된다.
수도권 30만호 입주가 2025년부터 시작되고,
GTX완공은 2023-25년, 또 10년차 부부가 2024년부터
확연하게 줄어들 것이다. 
이러한 측면에서 2024-5년부터 긴 하락이
있을 것이라 예상된다.