E28. [전문가] 2019 서울 아파트 어디를 살까요? -2부

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2018.12.14에 업데이트된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

[전문가] 2019 서울 아파트 어디를 살까요? -2부
저자 특별 초대 (강승우 님)

1. 지금도 앞으로 핫할 곳은 서울이라고 하셨는데
그 이유에 대해 궁금합니다.

-> 2015년부터 매년 인구주택 총조사 결과가 
통계청에서 발표되는데 2016년의 실질주택 보급률(각
지역의 주택수를 가구수로 나누어 본 결과)을
개인적으로 뽑아본 결과 서울이 전국에서 가장 낮은
72%였다. 즉, 서울에 100가구가 살고 있는데 집은
72채만 있다는 뜻이다. (오피스텔은 제외, 주거용만)
1000명당 주택수도 서울이 가장 적었다.
또한 수도권에서 서울로의 통근, 통학 인구가 계속
늘어나도 있고, 서울내에서의 통근 시간이 계속
늘고 있기 때문이다. 

2. 인구감소에 따라 서울의 주택수요가 늘어나거나
줄어들 것이라는 예측이 있는데 어떻게 생각하시나요?

-> 서울로의 통근, 통학 인구가 늘어나고 있다는 것을
보면 내가 여건만 되면 언제든지 서울에서 주택을
살 것이라는 수요가 있는 것으로 볼 수 있다.(잠재수요)
또한, 서울의 30년된 아파트가 전체 19%로 확인됐다.
재건축, 재개발이 되면 지금보다 서울의 위상이 더 
높아질 것으로 본다.


3. 이번 상승장이 서울, 강남의 재건축 시장을 중심으로
많이 상승을 했습니다. 신축에 대한 열망이 가장 큰
이유 같은데 그때마다 서울의 주택은 아직도 
부족하고, 신축은 더 부족하다는 말을 들었습니다.
어떻게 생각하시나요?

-> 서울의 주택이 아직도 부족하냐의 문제는 현재의
가격대에서 부족한가 아닌가를 살펴보아야 한다고 
생각한다. 주택이 부족한 부분의 가장 직접적인 
지표는 전세가라고 보는데 2017년부터 이상한 
조짐이 있었다. 전세가가 홀수해마다 크게 올랐는데 
2017년에 처음으로 상승률이 낮았다. 이것은 주택이
부족하지 않은 조짐이 나타나기 시작했다고 본다.
2018년 3-7월까지 실제로 전세가가 떨어졌다.
서울의 주택이 수도권의 입주물량을 봤을 때
현재는 공급이 부족한 편이 아니라고 판단한다.


4. 신축이 주변에 들어오면 바로 옆의 구축이 따라서
오른다는 설에 대해서 어떻게 생각하시나요?

-> 2006년 4분기의 잠실 레이크 펠리스가 입주를
시작하고 2007년 2분기에 트리지움이 입주, 2008년
3분기에 리센츠와 엘스가 입주를 해 구축의 상승 
효과를 기대했으나 금융위기로 인해 4개의 단지가
다 같이 떨어졌다. 

래미안 공덕3차, 마포 래미안 푸르지오를 비교해보면
2013년 4분기부터 서울 아파트가 반등을 시작했는데
래미안 공덕3차는 당시 반등하지 못하고 계속 
하락했으며, 2014년 9월 마래푸가 입주를 시작한 후
강보합세로 전환이 되었지만 서울 아파트가 반등한 
시점보다는 1년 뒤부터 래미안 공덕3차가 반등했다.

강동 롯데캐슬 퍼스트와 고덕 래미안 힐스테이트를
보면 2016년 이미 상승세가 진행되는 도중 강동
롯데캐슬 퍼스트는 거의 상승하지 않았고, 고덕
래미안 힐스테이트와 격차가 계속 벌어졌다.

이 예시들을 볼때 큰 흐름은 서울은 오르면 대체로
그 상승을 따라가고 주변의 신축에 주거수요를 뺏겨
다른 곳보다 오르는 속도가 더디거나 평균을 하회하는
상승률을 보인다고 판단해 신축은 주변 구축의 
입장에서 좋을 것이 없다고 본다. 

5. 보통은 신축보다 입지가 더 중요하다고 하는데
입지가 떨어지는 신축이 입지가 좋은 구축보다
높은 가격이 될 수 있다는 말의 근거는 무엇인가요?

-> 2017년 파크리오와 헬리오 시티를 호기심에
비교해보았는데 2017년 1분기에 헬리오시티가 
파크리오를 처음으로 추월하는 상황이 되었다. 
이전까지는 입지가 가장 중요하다고 생각했기 
때문에 헬리오시티가 추월하리라고 예상하지
못했고 신축의 힘이 대단하다는 것을 느꼈다. 

6. 인구감소로 인해 한국과 일본이 같은 길을
갈 것이라고 예측하는 사람들도 많은데 이 문제에
대해서 어떻게 생각하시나요?

-> 홍춘욱 박사님의 의견에 따르면 생산가능 인구의
감소로 인해 부동산 가격이 장기간 하락한 나라는 
일본 단 하나밖에 없다. 일본 사례 하나만 가지고 
일반화시킬 수 없다. 또한 일본이 훨씬 자산 가격
상승률이 가팔랐고, 버블이 터진 이후에도 공급을
엄청나게 많이 했다. 우리나라는 그에 반해 공급을
계속 조절해왔고, 주택매매회전율이 있는데  이것이
우리나라가 일본보다 월등히 높다는 점을 비교할 때
일본과 같은 길을 갈 것이라고 단정지을 수 없다. 

7. 학군에 대해서 책에 한마디도 하지 않으셨는데
주택 매매 시 학군에 대해 많이 고려하는 부분에 대해
어떻게 생각하시나요?

-> 학군수요는 분명히 존재한다. 학군이 좋은 지역은
이미 비싸고 좋은 지역이라고 생각하기 때문에
특별히 찾아보지 않은 것뿐이다. 집값상승률을 
비교한다면 업무지구와 교통이 좋은 지역이 학군이
좋은 지역보다 높은 것을 확인하였다.

8. 무주택자라면 지금 서울에 집을 사야할까요?

-> 이미 오버슈팅이 있었던 상황에서 가격대에
적응하는 시간이 필요할 것으로 보아 한텀 지켜보는
것을 선택하는 것이 좋겠다.

9. 임대사업자 투자자를 위한 조언을 해주신다면?

-> 정책리스크를 고려하지 않을 수 없다. 정책적인
부분이 결정된 후에 움직여도 늦지 않다고 생각한다.

10. 절호의 타이밍을 찾아서 2019년에 주택을
구입하기로 결정했는데요, 서울에 어느곳을
사야 할까요?

-> 서울은 같이 움직이고 얼마큼 오르느냐의
차이가 있을뿐이라 언제가 중요하다고 생각하는데
수많은 역세권의 단지 중에 1000세대 이상의 
대단지가 다른 단지보다 훨씬 가격 상승률이 
높았던 것을 확인했다. 신축의 희소성을 고려하여
신축이나 안전진단을 통과한 가치가 있다고 보아
인기가 많아질 것을 예상하여 이 조건들을 
만족하는 단지가 총 37개로 확인되었다. 
37개는 강남 중심이어서 교통과 일자리의
호재가 있는 범위를 넓히니 64개 단지가 되었다.

교통과 일자리가 개선되는 단지는 학군수요가
있는 곳보다 상승률이 높았던 부분이 작용했고
위의 조건들로 64개 단지를 추려냈다.