E63. [고수초대] 일본 부동산이 무너진 이유(홍춘욱 이코노미스트)

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2019.3.4에 업데이트된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

[고수 초대] 일본 부동산이 무너진 이유
우리나라 부동산은 과연 안전한가? (홍춘욱 이코노미스트)

초고수 홍춘욱 이코노미스트를 모시고 인구와 투자의 미래 책에 대해 이야기를 나눠본다.

일본의 버블이 왜 생겼고 부동산이 왜 무너졌는가.

베를린 자유대학의 교수 카트리나 크놀 외 4분의 교수들이
'No price like home"이라는 논문을 썼는데
1870년부터 140년간의 전세계 주택 가격지수를 조사하였다.

- 1950년까지 전세계 부동산 가격은 물가 상승률을 이기지 못한다.
1860년대부터 물가상승률을 이기기 시작하면서 전 세계 강대국 12개 나라의 평균 실질적 부동산 가격은 5배가 오른다.
- 일본은 1950년 한국전쟁시기부터 오르기 시작하는데 40년 동안 35배가 오른다.
(너무 많이 올라 버블이 생긴것이고, 1980-90년대 초반까지 연 160만 호를 지었다. 이 상황에서 금리를 내리지 않아 부동산 시장의 악순환 발생)

- 반대로 미국의 경우 제로금리에 양적완화까지 하여 부동산을 사는데 유리한 조건을 많이 만들어줬다.
금융위기 후 공급이 반으로 줄였다. 
- 젊은 세대들이 결혼을 늦게하여 가구수가 증가하는 경향이 있었다.

통계청에서 우리나라도 인구가 2018년 정점을 찍고 감소한다고 했는데 인구가 오히려 늘고 있다.
이유는 우리나라 유아의 태어난 해에 사망율이 가장 낮다.
인구 감소로 인한 영향이 언젠가는 있겠지만 외국인 유입 등 다른 변수들이 많이 있다. 

베이비붐 세대로 대표되고 있는 58년 개띠의 자산시장에 끼치는 영향
- 서울 부동산 가격을 올린 주범으로 볼 수 있다. 
58년생이 100만명인데 결혼 전후 30대인 1988년은 우리나라 부동산 상승 1위의 해였고 대량 50만 쌍이 결혼했다면 부동산 공급은 20만 호 정도였기에 전국적으로 부동산 상승이 있었다.
88년 우리나라 최고의 호황시기에 직장생활을 했고 98년 외환위기에는 과장급으로 해고되는 일이 많이 없었을 것이다.
은퇴시기에는 전세가가 집값에 비해 높았고 금리가 역사상 최저로 떨어져 임대를 놓는 것이 대출이자보다 좋았다.
맞벌이 젊은 부부들의 직주근접 소형 아파트의 니즈가 높아짐에 따라 은퇴 후 임대사업자로 많이 전향하였다.