E46. [고수초대] 올해가 부동산 매수타이밍인 이유

월급쟁이 부자들 
팟캐스트 리뷰 

2019.1.23에 업데이트된 내용이니  
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여 
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다. 

[고수 초대] 올해가 부동산 매수 타이밍인 이유
인구가 줄어도 집값이 오르는 이유 (이현철님)

지금 수도권 시장은 어디에 있나요?
-> 지금 수도권은 상승장에 있다. 얼마전까지도
폭등에 가까운 상승을 해왔고, 9.13 대책 이후에
시장이 침체된 상태이다. 이것때문에 많은 전문가들이
하락할 것이라고 예견하고 있는 분이 많은데
정부 정책은 반드시 실패하게 되어있다. 정부가 누르는
규제의 힘보다 대중의 상승욕구 힘이 훨씬 강하기 
때문이다. 하지만 9.13 대책이 워낙 강력하기 때문에
강한 대중의 힘이 눌려있는 상태이다. 
하락하려면 실제로 하락되는 매물 거래들이 계속 
이어져야 하는데 지금 거래들을 보면 하락된 거래들이
간간히 하나씩 있고 팽팽한 대립상태에 있다. 

대립이 있다가 결국에 매도자가 이기게 되는데
결국엔 누군가가 사는 것이다. 절대적인 이유가 있는
"학군" 때문에 생기는 실거주자 수요 때문이다. 
불안했던 매수자의 심리 상태가 변하게 되고 
이때는 완만한 상승이 아니라 폭등이 일어나게 된다.

매도할 수도 없는 부분이 규제로 인해 양도소득세가
너무 커서 투자자는 팔 수가 없다. 이것이 규제의 
역효과라고 할 수 있다. 

규제없이 자연스러운 시장에서는 상승장이 오면
3-4년 정도 유지가 되는데 현재 문제는 매수에 대한
규제가 있는 반면 특히 서울지역에 공급이 없다. 

무주택자의 경우 매수하는 것도 좋겠다. 다만 부동산은
반드시 세금관계를 고려해야 한다. 

98년, 2008년에 폭락이 왔었는데 어떻게 생각하시나요?
-> 최근까지 10년 주기설의 사이클을 주장한 분들이
많았는데 이분들은 사이클이 일어나는 원인과 현상을
이해하는 것이 아닌 단순한 형식만 보고 10년 주기를
주장했던 것이다. 정부의 정책 때문에 상승주기가 더
길어지는 상황이 벌어지고 있고, 앞으로도 더 상승 쪽으로
갈 것으로 생각한다. 

'공포에 사고 환희에 팔아라'라는 투자 명언이 있는데
이렇게 하기가 쉽지가 않다.
-> 상담을 하다보면 사람들의 일관된 심리상태가 
있는데 모두 현재만 본다는 것이다. 현재를 보고 미래를
판단한다. 사이클이나 부동산에 대한 지식이 올바르지
않기 때문에 나타나는 현상이다. 

분양현장에서 사람들의 심리를 어떻게 파악하나요?
-> 사이클의 상태에 따라 사람들의 심리가 예측이되고
상담을 해보면 충분히 증명이 된다.
사이클에 대한 확신이 있으면 충분히 예측이 가능하다.

후분양으로 바뀌어야 한다고 보시나요?
-> 옳고 그름의 문제로 본다면 대중들에게 유리한 측면은
후분양에 있다. 문제는 적응의 문제이다. 
우리나라의 건설사들은 선분양 제도에 최적화되어 있다.
실제로 자기돈으로 아파트를 건설할 수 있는 건설사들은
많지 않다. 후분양으로 가는 과정에서 공급이 계속 줄어들
것이기 때문에 후분양이 정착될때까지의 과정에서 폭등이
벌어질 가능성이 많다. 정부가 이 부담을 안고 계속 추진할
것인지의 문제로 귀결될 것이다.

다음 사이클에서는 중소형평보다 대형 평수가 대세가
될 것이라고 하셨는데?
-> 원인을 정확히 알아야 하는데 소형평수가 인기가
있었던 이유가 1인가구라고 보지 않는다. 
2007년 이전에는 대형이 인기가 좋아서 당시에는 소형을
거의 안짓고 대형 위주로 지었고 초과공급이 생겼었다.
대형 평수의 초과공급으로 가격이 떨어지게 되었을 때
대형보다 소형의 전세가와 매매가가 만나는 시기가 더
빨랐고, 소형의 공급 부족, 인기 상승으로 인해 가격이
올라가게 되었던 것이다. 
소형평수의 인기로 인해 이제는 대형 평형의 신축 공급이
거의 없게 되었다. 가수요로 인해 소형평수의 초과공급이
드러나고 있지 않고, 대형평수의 공급이 부족해 다음
사이클에서 하락을 겪는다면 소형평수이 하락폭이 크고
대형평은 하락폭이 적어 대형평형이 먼저 올라갈 것이고
희소성이 있는 40평대 이상이 사람들의 투자심리를
자극할 것이다. 

서울 수도권과 지방의 부동산 시장이 서로 분리되어 
있다고 하셨는데 투자자 입장에서 어떻게 접근해야 할까요?
-> 투자자 입장에서는 '이보다 좋을 수 없다'라고
규정지을 수 있다. 분리되어 있기에 지역을 바꿔가며
투자할 수 있기 때문이다. 

투자자들에게 해주고 싶은 이야기가 있다면?
-> '돈의 노예가 되지 말자'라고 책 머리에 써 놓았다.
원래 정해놓은 목표치보다 계속 올라가고 있는데
사람 욕심때문에 버는 것보다 더 갖고 싶은 것이
사실이다. 합리적인 목표금액을 정해놓고 그 금액을
넘어가면 좋은 쪽으로 사회에 환원하여 진정한 행복을
이루는 것을 생각하고 있다.