E45. [고수초대] 전세가를 알면 매수타이밍이 보인다 - 1

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2019.1.21에 업데이트된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

[고수 초대] 전세가를 알면 매수 타이밍이 보인다
인구가 줄어도 집값이 오르는 이유 (이현철 님)

전문가 이현철님을 모시고 이야기를 나누어본다.

분양시장에는 아파트와 상가, 오피스텔 등의 
전문 분양이 있는데 서울 수도권에 공급이 거의 
없어 분양에 일하는 분들이 지역 주택조합의 현장에
가 있는 상황이다. 지주택 현장에서 일하시는 분들은
아파트 분양현장이 없어서 생업을 위해 일하고
계시는데 그분들께는 죄송하지만 지주택 상품은 
위험성이 있어 가능하면 피하는 것을 권유한다. 

지주택을 분양받으신 분들은 조합원이 되어 
사업의 주체가 되어야 하는데 조합원이라는 인식이
없고 보통 일반 아파트를 싸게 분양받았다고 
생각하기 때문에 조합원 총회에 참석하지 않고
위임장으로 결정되는 경우가 많다. 따라서 기존에
결정되었던 낮은 분양가 등이 많이 변경되어 후에
항의를 하지만 이것은 본인이 결정한 것과 마찬가지이다.

주택보급률 100%가 넘으면 집값이 내려간다?
-> 크게 상관이 없다. 기본적으로 주택을 일반
공산품과 동일시해서 생기는 오류이다. 
주택은 다양한 성격을 가지며 1물 1가의 
법칙이라고 해서 각각의 상품이 따로 가치를 갖게 된다. 
100% 넘는다해도 100% 다 살 수 있는 집이
아니기 때문에 상관이 없다.

인구가 줄어들면 집값이 내려간다?
-> 상관이 없다. 인구가 줄어들면 집이 늘지 않아도
주택보급률이 늘어날 수 있어 위에 질문과 일맥상통하는
부분이 있다. 
인구가 줄어 빈집의 집값이 떨어지는 것은 맞지만 
이것으로 인해 전체 시장이 약화되지 않을 것이다.
앞으로 인구가 줄어들면 투자자들은 슬럼화 된 지역이나 
기반 시설이 약한 부분에 투자를 피해야한다.

미국 금리가 올라가면 집값이 내려간다?
-> 상관이 없다. 재작년쯤 미국 금리 인상이 예정되어
있을 때 대부분의 부동산 전문가들이 부동산 금리가
인상되면 집값이 내려갈 것이다라고 예견한 분들이
정말 많았는데 이미 상관이 없다는 것이 결과로 나왔기
때문에 아실 것이다. 주식 관련 애널리스트 등이
투자재와 동일시하여 생기는 오류이다. 월세 투자, 전세 투자,
실거주가 각각 다르듯이 실소유자나 전세투자의 경우 
금리가 올라가는 것과 크게 상관이 없다. 

우리나라 부동산 흐름은 일본과 상관이 있다?
-> 상관이 없다. 이 부분을 가장 많이 주장했던 사람들이
폭란론자들이다. 부동산은 각 나라별 특성이 있고,
처해진 상황과 경제상황, 문화, 심리상태 등이 모두 
다른데 단순히 선진국이라고 하여 우리나라가 
따라갈 것이라는 생각은 아니라고 본다.
하락 시기에 자정능력을 갖고 공급을 조절해나가는데
일본 같은 경우 하락 시기에 공급을 많이 늘렸다. 
적체된 미분양들을 해결하기 위해 오랜 시간이 걸려
폭락을 겪었다.

미분양이 많아지면 집값이 내려간다?
-> 미분양이 많아진다고 집값이 내려가는 것은 아니지만
미분양이 많아져야 내려가는것이 맞기도 하다. 
어폐가 있는 부분이긴 한데, 먼저 미분양에 대한 개념을
명확히 해야한다.
청약이 끝나고 당첨자들이 계약을 끝내면 남아있는
물건이 없으면 완판이고, 이때 계약을 포기하는 것이
미분양이다. 실제로 이것이 어느 시기에 나타나느냐에
따라 결과가 달라진다.
바닥에서 상승시기에 미분양이 나올 수 있는데 
사람들의 심리가 아직 위축되어 있는 상태이기 때문이다.
이런 시기의 미분양은 자연스럽게 해소되게 되어있고
이후 상승하게 되어있다.
하지만 상승후, 폭등장이 있은 후의 미분양은 
이것들이 적체되고 반드시 입주 미분양으로 전환이
되어야 다음에 하락을 할 수 있는 상황이 된다.