E45. [고수초대] 전세가를 알면 매수타이밍이 보인다 - 2

월급쟁이 부자들 
팟캐스트 리뷰 

2019.1.21에 업데이트된 내용이니  
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여 
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다. 

[고수 초대] 전세가를 알면 매수 타이밍이 보인다 
인구가 줄어도 집값이 오르는 이유 (이현철 님) 

부동산 사이클을 알면 투자가 쉬워지나요?
-> 그렇다. 부동산 전망에 대해서 여러 가지 상승, 하락
요인들 및 호재, 악재를 접목해 예측하려고 노력하는데
실제로 보면 싸이클대로 움직이는 것이라 보면 된다.
간단하게 설명하면 바닥과 꼭짓점만 알면 쉬워지는데
이 싸이클이 형성되는 것은 사람들의 심리가 하나하나
모여 커다란 대중심리가 되는데 상승장의 막바지에는
반드시 폭등이 있다. 
최근에 비트코인 그래프를 보면 비슷한 모양을 볼 수 
있다. 대중심리는 관성의 법칙으로 한 방향으로 가려는
경향이 강하다. 

전세는 우리나라에만 있는 전세 형태라고 하는데?
-> 전세가 생긴 유래는 집값이 폭등하면서 투자자들이
전세를 이용해 집을 추가로 구매하기 위해서였다. 
바닥에서 상승하는데 이유를 찾기는 굉장히 어렵지만
전세가에 의해서 매매호가가 변하기 마련이다.
바닥에서 전세 대란이 일어나는것을 보면 매매가와 
전세가가 거의 인접하게 있고, 매물이 없으면서 전세가가 
올라가면 그에따라 매매가가 따라 올라가 상승하게 된다.
꼭지에서는 전세가율이 40%까지 매매가와 차이가 나고
하락장에 접어들어 매매가가 떨어지면 전세가에 
비슷하게까지 떨어지는 상황이 된다.

전세가가 매매가보다 높을 수는 없고 실거래가에
보이는 경우는 시차가 있거나 향이나 층수에 따라 
1층의 매매가가 로열층의 전세가보다 낮은 경우일
수 있다. 

역전세에 대해 투자자나 세입자는 어떤 준비를 해야 할까요?
-> 대규모 신규 아파트가 입주할 때 역전세가 발생하는데
보통 아파트의 경우 입주기간을 두 달 정도 주고
두 달 안에 잔금을 치러야 하는데 투자자의 경우 
전세를 맞춰야 하기 때문에 한꺼번에 많은 전세 
물량이 쏟아져 나오게 된다. 이때 그 지역의 전세물량을
한꺼번에 소화하기에 무리가 생기고 빨리 전세를
맞추기 위해 시세보다 낮아지는 현상이 발생하게 된다.
이것이 주변 지역까지 영향을 주게 된다.
상승장에서는 일시적인 현상이 되고 하락장에서는
전세금을 돌려주지 못하여 세입자에게 전세가에
넘겨 강매하는 경우가 발생하기도 한다. 세입자는
전세보증보험을 통해 이런 상황을 대비해야 한다.

바닥을 확인할 수 있는 방법은?
-> 바닥에서는 2012년 부천에 9호선 개통이 되었을 당시처럼
호재가 있어도 영향을 받지 않는데, 바닥을 확인하기
가장 좋은 방법은 전세와 매매가의 차이가 근접한
시기를 찾는 것이다. 인기있는 아파트는 전세가율이
70% 정도, 비인기 아파트는 90% 정도에서 움직일 때를
찾는 것이 좋다. 

바닥을 찍고 상승할때는 어떤 현상이 일어나는지?
-> 전세가에 매매가가 올라가면 전세가에 밀려 
매매가 올라가는 매매 호가가 발생하게 된다. 
이때 갭투자자들이 많이 생긴다. 

상투에서 나타나는 현상은?
-> 상승장에서 일어나는 현상들이 이어지는데
상승장에서는 분양 물량이 늘어나게 된다. 건설사 입장에서
분양가를 높게 잡아도 잘 팔리기 때문이다. 분양가가 점점
상승하게 된다. 매수자 입장에서 부담이 크게 되고 이때
미분양이 생기고 공포감이 생기게 된다. 
분양권 전매투자를 하는 투자자의 경우 미분양이 발생하면
잔금을 치르지 못한 상태에서 입주를 맞이하여 공포감이 
커지고 판매도 되지 않는 상황이 되어 하락이 온다.