E02. 지역분석 용인지역 아파트 사요마요? 1부

월급쟁이 부자들

팟캐스트 리뷰

2018.10.08 에 업데이트 된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

현재 (2018.10) 부동산에 대한 관심이 뜨거워지고 있다. 
가격은 계속 올라가고 매물이 많지 않으며
많은 사람들이 부동산에 관심을 가지고 있다.

오늘의 부동산 가격이 내인생 부동산 가격의 최저가이다.
라는 재미있는 댓글이 있었다는 너바나님의 말씀:)

고수는 불황에 사서 호황에 팔고
하수는 호황에 사서 불황에 판다.
무릎에 사서 어깨에 팔아야 하는데 
반대로 어깨에서 무릎에 파는 일이 없어야 한다.
이런 호황에서는 투자로 사놓은 1층이나 탑층 물건들을
파는것이 팔기에도 좋고 좋은 가격으로 팔 수 있다.
이런 호황에서는 물건도 보지않고
1층이든 탑층이든 사려고 하는 사람들이 많기 때문에
역으로 투자자들에게는 매도하기 좋은 타이밍이라고 볼 수 있다.

월급쟁이 부자들의 첫 공식튜터 
복만두 님이 나오셔서 용인지역에 대해 답변해주심
직장인 16년차. 투자 2년반 정도 되신 투자자이신
용인지역 전문가 이시다.

용인은 서울보다 조금 작지만 비슷할정도로 큰 사이즈이다.
용인하면 딱 떠오르는곳은 에버랜드와 한국민속촌
경부고속도로를 통해 강남과 분당 다음으로 
붙어있는 도시로 서울 특히 강남 접근성이 좋은 도시이다.

용인의 3구 - 수지구, 기흥구, 처인구 
서울과 비슷하게 사이즈가 큰만큼 3구의 
특징이 모두 다르다.

수지구 
분당에 가까이 붙어있는 수지구가 
실거주나 투자용으로 가장 매력적인 지역

기흥구 
삼성반도체 기흥 사업장이 있는 곳으로
직주근접 수요가 많은 곳이며
자족적인 성격

처인구 
관광, 휴양지로 좋음. 애버랜드 위치 


용인에 대한 질문
1. 수지구청역 부근이 인기가 많은 곳으로 알고 있으나
강남접근성이 수지구청보다 동천역쪽이 나아보여
가격으로 보면 수지구청이 더 높아 어느곳이 
더 좋은지 알려주세요 
동천동 P아파트 2차 32평이 좋을지
수지구청쪽으로 가는것이 좋을지 알려주세요.

답변
수지구에 아파트가 있는 곳은 6개동
(아파트가 없는 고기동은 제외)
그중에서 수지구청이 있는 풍덕천동이 입지가 가장 좋다.

입지를 판단하는 기준은
직장 교통 학군 환경 공급이 있으며
직장과 공급에 있어서는 '구'가 공통적으로 영향을 받기 때문에
동별로 세부적으로 쪼개서 볼 때에는 
환경 학군 교통 세가지로 디테일하게 파악하게 된다. 
3가지 다 가장 우수한 곳은 수지구청 근처로
동천동이 위치는 강남에 가깝지만 
학군과 교통을 자세히 보면 풍덕천동이 더 좋은 입지이다.

너바나님 추가 답변
동천동 P아파트 2차는 동이 2개밖에 없고 
빌라와 섞여 있는 지역으로
택지지구인 풍덕천동보다 상대적인 환경 쾌적성은 
낮은 편이다. 
풍덕천동이 택지지구로의 장점이 있다.


2. 최근 풍덕천동 C아파트 가격이 급등했는데
가격이 적정한지. 이런 투기 바람이 부는 이유는?

답변 - 2018 초반 1차 상승이 있었고
가격이 오른상황이나
C아파트는 당시 크게 변동이 없었다.
2018 후반 2차 상승이 오면서 
가격변동이 없던 C아파트로 투자자들이 몰린 상태
게다가 재건축 이슈가 있어서 가격이 상승된 상황
동천동은 수지1지구보다 신축이 많고
C아파트는 오래되고 역에서도 이동이 애매해서
동천동이 더욱 비싼 상태이지만
C아파트가 대단지이고 거주환경이 나쁘지않아
저평가 되었던 부분이 맞다.
거기에 재건축 이슈가 있어 가격이 오른 상태이다. 


3. 용인지역에 4년뒤 실거주 예정인데 
매수 후 전세를 주고 4년뒤에 입주하는 것이 좋을까요?

답변
용인 지역이라고 광범위하게 질문을 하셔서 
정확한 답변은 어려우나
실거주로 관심이 많은 수지구로 예상하여 
답변을 드릴 경우 
복만두님은 실거주 목적이라면 사놓을 것이라고 하심
기본적으로 입지가 나쁘지 않고
2019 공급이 많을 예정이나 2020년 초까지
공급이 끝날것이다.
신분당선라인이나 그 주변으로 일자리들이 많이 생김
(판교 테크노 벨리) 
공급이 중단되고 일자리들이 많고 전세가가 안정되면 
매매가도 오를 예정으로 생각하여 
미리 사 놓는 것이 좋은 방법이라고 생각한다.

쏘쿨님 추가답변
신분당선 라인의 판교 테크노벨리로 일자리가
많이 생길 예정이지만 
기흥구 처인구의 공급이 많아서 이 2구에서는 조심해야하고
신분당선 라인 쪽으로는 관심을 갖는 것이 좋겠다.


4. 수지 지역이 급등했는데 역세권의 입지 좋은곳은
투자금이 많이 들어가 
갭이적은 비역세권이 좋을지
투자금이 더 들어가더라도 입지가 좋은 곳이 좋을까요?


답변
용인 어느 지역이든 역세권 위주의 입지가 
좋은 곳을 추천하며 용인은 전형적인 베드타운으로 
교통이 좋아야 수요가 좋다.
투자금이 너무 많이 들어간다면
다른지역으로 확장하는 것도 방법이다.

쏘쿨님 추가답변 
역세권에서 800m 안쪽을 추천 
외곽 지역은 대체될 다른 교통 수단이 없기 때문에
무조건 역세권으로 가야한다.
850m는 절대로 안된다! 
door to door로 800m이내로만 추천 
같은 단지내에서도 초입과 끝의 가격이 다르다.


5. 최근에 영통에 살고있고 수지나 흥덕지구에 관심이 있고
아이 학군을 고려해서 이 지역에 관심을 갖고 있으나
연식이 오래되서 5억원 선에서 10년 미만 아파트를 찾고 있는데
광교 생활권이 흥덕도 좋을 것 같은데 
실거주와 투자를 모두 고려했을때 두 지역은 어떤가요?

답변
실거주나 투자 관점에서 오래된 아파트라 하더라도
수지구가 더 좋을 수 밖에 없다.
흥덕지구는 새아파트이고 삼성이 붙어있어 직주근접이
좋도 쾌적하여 생활은 좋다.  호수공원을 끼고있다.
살기에 좋으나 근처 직장이 없을 경우에는
교통이 좋지 않다.
인덕원선 흥덕역이 확정되어 가격이 올랐으나
실거주로는 괜찮아도 교통때문에 교차수요가
생기기가 어려워 수요가 한정되어 있다.
흥덕지구는 투자부분에서 매력도가 떨어짐
실거주라고 하더라도 연식이 떨어지면
신축에서 오는 가치가 떨어지기 때문에
오래된 아파트라 하더라도 인테리어 
하고 들어가는 것이 좋다.

너바나님 추가답변
2008년 인덕원 병점 노선이 당시에도 들어온다고 헀는데
아직 시작도 되지 않았다고 하심.

쏘쿨님 정리 
흥덕지구가 가격이 좋더라도 
수지구의 입지를 이기지는 못한다.
직장이 수원 삼성전자 근무자라면 흥덕지구도 나쁘지않지만
서울, 판교로 출퇴근 하시는 분들에게는 수지가 압도적으로 좋다.

* 오늘의 중요 포인트 * 
- 입지의 중요성을 잊지말자 !!!