E08. 달라진 부동산 대출규제 A to Z(무엇이든 물어보세요:대출편)

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2018.10.22 에 업데이트 된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

1. 저는 지방아파트 분양권 중도금 대출이 
있는데요 이번에 새아파트를 구입하고자 대출을
알아보니 60%대출이 가능하다고해서 신청한
상태입니다. 신용대출은 아파트 담보대출과 상관없이
저의 신용에 따라 더 받을 수 있는 것이 맞나요?

-> 신용대출은 DSR(소득대비부채비율- 부채는 원금
포함)을 검토하는데 아파트 담보대출은 원금 이자
상환을 하기에 아파트 담보대출과 상관이 있다.
따라서 DSR이 높으면 대출한도에 제한이 있다.
DSR로 인한 거절 사례는 거의 없지만 10월부터 
DSR로 규제를 할 예정이라고 한다.


2. 주담대를 알아보고 있는데 A에서는 다른조건 없이
30년 만기에 3.5%금리를 적용받았고
B에서는 청약, 공과금, 카드 등의 조건이 필요하고
35년 만기에 3.1-2% 금리의 상담을 받았습니다.
A은행이 매월 13만원 정도 더 내야하는데요
이럴 경우 어떤것을 선택해야 하는것이 좋을까요?

-> 청약, 공과금, 카드 등을 특약 또는 부수거래라고
하는데 특약을 걸면 금리를 낮게 받는대신 그 거래를
계속 만기까지 유지해야 한다. 요새 은행 전산이
굉장히 발전하여 이것을 다달이 체크하고 있다.
13만원이면 큰돈이기 때문에 특약을 덜 신경쓰이는
조건으로 바꿔서 이자부분을 신경쓰는 것이 좋겠다.

 
3. 현재 투자한 물건이 11월경에 잔금과 동시에 세입자가
입주할 예정입니다. 주택임대사업자로 등록 후 최대 
가용사용금액으로 대출을 받고 그 대출받은 금액으로
실거주 물건을 구매가능한지 문의합니다.

 -> 주택임대 사업자로 등록한다고 대출이 많이 나오는 
것은 아니다. 주택담보 대출은 LTV 비율로 따지게 되는데
가계대출 주담대의 LTV와 주택임대 사업자는 사업자 
기업대출을 받게 되는데, 기업대출 LTV가 크게 차이가
나지 않는다. 10-20% 정도이다. 세입자가 있을 경우
세입자 보증금으로 선순위로 빠지게 되어 대출이 거의 
안나올 수 있다.  
그리고 주택임대 사업자 등록 후 받은 대출은
본인의 실거주용으로 사용할 수 없다. 주택임대 사업을 
위한 다른물건 투자를 위해서만 사용할 수 있다.
자금용도를 위반하면 안된다.


4. 전세자금 대출을 입주후에도 받을 수 있나요?
만약 받을 수 있다면 어떤 제약이 있는지 궁금합니다.

-> 입주하기 전이나 잔금날 대출을 많이 받는데
내돈으로 잔금 처리 후 3개월까지는 대출을 받을 수 있고
내돈으로 잔금 처리 후 살다가 만기가 3개월 남은 
시점에도 대출을 받을 수 있다. 이때 자금 용도는 생활자금
용도로 할 수 있다. 전세자금 대출로 마이너스 통장이
가능하다. 전세자금 대출을 보증하는 기관이 세군데 인데
주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험 
이 중 한군데에서 마이너스 통장으로 생활자금 용도로
꺼내 쓸 수 있다.


5. 임대인으로서 세입자가 전세보증금 대출을 받아
들어왔는데 2년 만기를 세우고 곧 전출을 할 예정입니다.
전세보증금 대출을 다 갚았다고 얘기를 하는데
보증금을 은행이 아닌 세입자 개인 계좌로 송금을
해도 될까요?

-> 전세자금 대출을 다 갚았는지 세입자 얘기만
들어볼 것이 아니라 은행에 전화해서 실제로 다 갚았는지
확인 하는것이 좋다. 세입자에게 상환을 다 했다는 증빙으로
영수증을 받거나, 그것이 어려울 경우 어느은행, 어느지점에서
받았는지 확인 후 은행에 전화하면 확인받을 수 있다.

임대인 입장에서 임차인이 대출을 받았을 경우
어느 경우는 임차인에게 보내야 할 경우가 있고
어느 경우는 은행에 보내야 하는 경우가 있는데
그 차이는 무엇인가요?

- 은행으로 반드시 입금해야 할 경우는 질권설정하는
방식이다. 보통 서울보증보험에서 취하는 방식인데
임차인이 전세보증금을 질권설정까지 한 경우 임차인의
신용도가 좋지 않거나 재직이나 소득이 부족할 경우
신용만으로 대출을 해주기 어려울 때 보완 차원에서
질권설정을 한다. 


6. 저는 신용대출을 보유하고 있고 추가로 전세자금
대출을 받으려고 합니다. 제가 기준에 갖고있는 
신용대출이 전세자금 대출에 영향을 주나요?

-> DTI와 DSR 
소득대비 부채비율을 계산할때 신용대출이 들어가게 
된다. 전세대출은 대출이 있다는 것보다 신용등급과 
소득이 중요하다. 전세대출은 보통 원하는 금액까지
대출이 가능할 것이다. 현재 규제상황이라 무주택자에만
해당된다.

소득이 없는 부모님들 같은 경우 전세자금 대출이 가능한가요?

-> 전세자금 대출이 서민형 상품이기 때문에 
꼭 소득이 서류로 증빙되지 않더라도 대출이 가능한
부분이 있다. 신용카드 사용료, 건강보험료 등으로
소득을 가정하여 대출을 받을 수 있다.


7. 현재 전세자금 대출을 알아보고 있는데요 은행마다
지점마다 현재 사정을 놓고 해석이 다 다릅니다.
어떤곳은 9월까지, 어떤곳은 10월 4일까지, 어떤곳은
자체적으로 대출을 허용하지 않는 곳 등 다양하게
있는데, 현재 보증방식이 아닌 은행 자체의 전세대출
상품은 전세 신용대출 상품을 말하는 것인가요?
전세대출 상품은 신용상품이다보니 총부채 한도에
포함되는 것인가요?

-> 공적보증기간 2군데 주택금융공사와 
주택도시보증공사에서는 규제가 10월 15일부터
시행된다고 했다. 이전에 접수된 것들은 진행할 수 있는데
은행이 판단을 미루는 것은 선제적으로 관리에 들어간 
것 같다. 잘못판단했을 경우 위반이 되면 곤란하니
판단을 미루면서 규제 이후에 처리를 하려고 하는 것 같다.


8. 현재 다주택자로 전세자금 대출을 받고있습니다.
만기 시점에 연장이 될지 궁금합니다.

-> 9.13 이후 새로나온 규제인데 투자자들은 자산재배치 등
여러가지 상황으로 궁금하실 것이다.
2주택자 이상인 분들은 규제이전에 받으신 분들 중
한번에 한해서 연장이 가능하다. 단, 주택 하나만 남기고
모두 매도해야 한다.

매도하지 않을 경우 은행연합회에 금융거래 이행
불이행자로 등재가 된다. - 신용불량자와 비슷한 효과


9. 조정지역에 임대사업자를 등록한 집이 있는데
내년에 세입자가 나가서 전세를 새롭게 맞추어야 합니다.
혹시 기간내에 전세를 못맞출경우 주담대를 받으려고
하는데 가능할지 궁금합니다.

-> "보증금 반환 용도"라고 명시가 되어있다.
1주택자는 임차 보증금 반환 용도로 LTV나 DTI 
범위내에 가능하지만 고가주택이 아니어야 하는데
기준시가로 9억 이상이면 임대를 놓던 집에 
보증금을 빼주면서 내가 들어가 살아야 한다.

다주택자는 원칙적으로 제한이 된다. 
단, 1채만 남기고 다 팔경우에만 가능하다.
매매계약서까지 쓰고 계약금까지 입금해야한다.


9.13 규제에 대하여
내가 지금 받으려하는 대출이 주택구입을 위해서인지
생활안정자금(보증금 반환 포함)을 위해서인지
임대사업자인지, 전세담보대출인지를 구분하고
지역이 투기지역인지, 규제대상 제외 지역인지
분류해놓고 판단 후 전문을 보면 
본인의 상황에 맞게 이해하기가 수월할 것이다.