E59. [지역분석] 고양시 집값 바닥인가요?

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2019.2.22에 업데이트된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

[지역분석] 고양시 집값 바닥인가요?
꼭 알아야할 고양시 호재는? (방랑미쉘님)

1. 1990년대 함께 건설된 분당과 일산지역 중
분당은 집값이 계속 올라가고 일산은 분당에 비해
많이 올라가지 않고 선호도가 더 낮은 것 같은데 
일산은 실패한 신도시인가요?
-> 2년전 대비 분당은 40% 가격이 상승했고 일산은 4% 오른 것으로 확인됐다. 
2년 전 분당의 평당가는 1600만 원, 일산은 1100만 원이었는데
현재 분당은 평당가 2300만원, 일산은 1300만 원으로 격차가 더 벌어졌다.
일산이 교육이나 자연환경이 좋은 편이나 분당과 비교했을 때
일자리와 강남접근성이 분당이 훨씬 좋다는 것이다. 
또한 판교테크노밸리가 생기면서 분당은 일자리 수요가 더 생겨났다.
(직주근접의 장점을 갖게 됨)

싱글이나 신혼부부의 경우 학군이나 교통, 편의시설을 보고
거주지를 선택할 수 있는데 일산신도시보다 저렴한 행신동 
부근을 추천한다. 20평이 2억 초반, 24평이 2억 중반의 
가격을 나타내고 있다. 경의선, 서울과 가까운 위치
신혼부부가 학군까지 고려한다면 후곡마을 16, 15, 9, 4단지가
학원가를 이용할 수 있는 단지이다.

지하철 3호선을 가장 많이 이용하는데, 주엽역, 마두역, 화정역
3곳이 가장 유동인구가 많은 곳이다. 
주엽역은 호수공원을 도보로 이용할 수 있고, 공원길이 잘 되어 있다.

2. 삼송지구는 GTX A노선 우선 협상대상자로 선정이 되었고
신분당선 연장 등 호재가 많은 지역으로 알고 있는데
고양시 덕양구 삼송2차 아이파트 29평 매수를 고민하고 있습니다.
현재 6억 1천만원의 매매가가 나와있는데 괜찮은 가격인가요?
-> 은평구의 박석 힐스테이트와 비교해 봤을 때 24평이 6억 중반의
가격을 형성하고 있다. 평수의 차이가 있지만 비슷한 가격이라면
서울 은평구의 24평을 추천하고 싶다. 

3. 일산 동구에 2016년 입주한 요진 와이시티를 입주 때부터 
보유하고 있는데, 약 1억정도 상승한 상태이다. 일산의 공급이
많아지고 있어 추후 가격이 떨어질까 걱정이 되는데 계속 
보유해도 될까요?
-> 3호선 백석역의 시외버스 터미널 바로 옆에 위치해 있고
2016년 6월에 입주한 아파트이고 2400세대로 세대수가 많은 편이다.
투자목적이라면 매도를 권유한다. 주변의 공급이 많아 단기간 내에
상승이 어려울 것이다. 

4. 화정 지역에 실거주를 알아보고 있는데 상권이 잘 형성되어 있고
역도 가까워 인근에 내집마련을 하려고 합니다. 가장 가성비가 좋은
단지와 가격이 좋은 단지는 어디일까요?
-> 신혼부부라면 역세권으로 은빛 11단지, 옥빛마을 13단지를
추천하고 싶다. 24평 기준으로 3억 2천만원 정도의 가격이고
역세권에 가장 가깝게 이용할 수 있는 단지이고 근처의 3억 미만의
가격으로 찾아보는 것도 좋다. 
아이가 있다면 별빛마을 9단지, 10단지를 추천하는데
화정중학교로 배정을 받을 수 있는 단지이다.
화정 생활권 내에서 가장 학군이 좋고 선호도가 좋은 곳이다. 

5. 후곡마을 11단지 주공 25평을 매수하여 전세를 주었습니다.
2016년 2억 2천에 매입하여 현재 약 5천만원의 시세차익이 
났는데요 2017년말부터 시세가 상승하지 않아 걱정입니다.
팔아야 할까요?
-> 저렴한 시기에 잘 매수한 것 같다. 경의선 일산역에서 도보 10분 정도의
거리이고 학군이 좋은 신일초등학교 학군이고 후곡학원가를 도보로 
이용할 수 있는 이점이 있어 초등학교 자녀를 둔 학부모들에게 인기 있는 단지이다.
25평 기준 2억 7천의 가격이라면 좋은 학군과 역세권을 이용할 수 있는
단지로는 저렴한 가격이라고 생각한다. 

6. 5살 아이를 둔 워킹맘입니다. 남편 직장이 서울역이고 제 직장이
일산 신도시에 위치해 있어서 덕양구에 거주하고 있는데요 
향동지구 분양당시 청약하지 못했지만 새 아파트에 거주하고 싶어 
내년 입주를 목표로 분양권을 매수하고 싶습니다.
향동지구의 전망을 어떻게 보시나요?
-> 이제 입주를 시작하는 곳이라 인프라는 많이 갖춰지지 않았지만
가장 큰 장점은 서울 접근성이다. 마포, 은평과 거의 인접하고 있고
30평 기준으로 5억 중반에서 6억초반까지 형성되어 있다. 
평당가 1900-2000만원 정도로 고양시 기준으로는 비싸 보이지만
서울 대체 거주지로 비싼 가격이라 생각하지 않는다. 
다만 고양시가 현재 조정지역이기 때문에 분양권을 매수할 경우
중도금 대출이나 주택담보대출 등이 예상하는 만큼 안 나올 
가능성이 있어 은행에서 꼭 확인 후 계획을 세우는 것이 좋겠다.