E16. 부천시 지역분석 및 실거주 추천단지 (feat. 써니써늬) - 1

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2018.11.16에 업데이트된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

이 지역 사요마요 - 부천 편
부천지역 전문가 써니써늬 님을 모시고 부천
지역에 대해 알아보는 시간을 갖는다.

부천 인구는 약 85만명 정도이고 중/상동 지역에만
25만 명이 거주하고 있다.
부천의 장점은 다른 지역보다 편의시설 및 환경이
좋아 생활하기 불편한 점이 없고 평지에 가성비가
좋은 지역이다.
단점은 강남접근성이 떨어지는 편이다.

부천 내에서 사람들이 가장 선호하는 동네는
어디인가요?
- 상동과 중동을 나눠서 볼 수 있는데 상동 쪽에는
행복한 마을 중심으로 인기가 있고, 중동에는 
부천의 랜드마크인 66층의 리첸시아가 있다. 
통창이라 뷰가 좋고 날이 좋으면 남산까지 
보이는 뷰를 갖고 있다고 한다. 
48평이 8억 9천 정도의 시세를 갖고 있다.  

부천시청 옆 힐스테이트 중동 역세권의 상권이
몰려있는 곳에 분양을 했는데 중앙공원 조망의
35평 기준으로 7억이 넘어간 상태이다.
(평당 2000만원이 넘는 상태)

부천의 가구 월평균 소득이 320만 원 정도로
서울시 도봉구나 안양시 만안구와 비슷하다.
1기 신도시 중에는 가장 낮은 상태이다.
부천 전체의 소득으로 구 단위로 나누어 보면
원미구는 320만원보다 훨씬 높을 것이다.

가장 선호하는 학군은?
과거에는 중동 그린타운 미리내마을 중심의
계남 학군이 선호학군이었다면
현재는 상동 행복한 마을 중심의 상일 학군, 
진달래마을 중심의 석천학군이 인기가 좋다.
상일 학군이 초. 중이 붙어있어 선호도가 더 높다.

부천의 학원가는 중/상동으로 나누어 형성되어있는데
계남 학군 쪽은 미리내마을 앞에 학원가가 형성되어
있고 상일, 석천 학군 같은 경우 상동역을 중심으로
학원가들이 많이 형성되어 있다.

중/상동에서 보통 현대백화점, 뉴코아 중심으로
쇼핑과 식사를 모두 해결하려고 많이 이용하고 있다.
뉴코아에서 아이들 옷이 굉장히 싼 편이다.

써니 님은 직장 및 생활권이 계속 부천에 있어
오랫동안 부천 상동 근처에 거주하였고
거주를 하면서 신혼초에 재테크에 대해 고민을
많이 했는데 상승장에서 조급한 마음에 상동에
아파트를 사야겠다고 생각했다. 
2006년 당시 7호선 교통 호재를 보고 상동에 있는 
라일락마을을 매수했다. 
2억 8500만원의 가격이었고, 전세가가 
1억 3500만원 이었다. 투자금이 1억 5천만 원으로
굉장히 높았다. 10년 보유 후 팔았는데 7호선 개통 후
전혀 가격이 오르지 않았다.  (시장상황이 중요하지
호재는 중요하지 않았다.)

질문
1. 투자목적으로 7호선 신중동역 부근에 중흥마을
A아파트를 염두해두고 있습니다. 역세권이고 
홈플러스 등의 편의시설이 잘 되어있고 초등학교
바로 옆이라는 장점을 갖고 있으며 매매가와 전세가의
차이가 적어 총 투자금이 적다는 장점이 있습니다.
단점은 복도식이고 단지에 비해서 전세물량이 너무
많아서 걱정입니다. 중흥마을 A아파트 투자단지로써
어떻게 생각하시나요?

-> 신중동역 역세권이고 초등학교, 중학교, 공원까지
있어 살기좋은 단지이다. 가격이 2억 정도에 거래가 되고 
있어 매매가는 괜찮으나 생각하신 것보다 투자금이 더 
들어갈 수 있을 것이다. 현재 거래량이 많은데 전세수요가
따라가지 못해 전세물량이 많은 상태이다. 
입지로 봤을때 투자단지로는 괜찮으나
가격적인 부분이나 총투자금이 많이 투여되는 부분을
생각해야 할 것이다. 

2. 부천의 경우 분당이나 강남처럼 대기업의 일자리가
많지 않아 소득이 높지 않을것이라고 일반적으로
생각하지만 인구 순유출이 늘어나고 있다. 
현재는 수도권 상승장 흐름을 타고 가격이 올라가고 
있지만 장기적인 관점에서 봤을 때 오히려 강남 접근성이
좋은 산본과 비교를 해보면 가격상승률이 산본보다
낮지 않을까 생각하는데 어떻게 생각하시나요?

-> 부천은 1기 신도시로 산본과 항상 비슷한 가격을
유지하고 있어 저평가에 대한 얘기가 나올때마다
항상 산본과 부천, 일산이 같이 등장하고 있다.
두 지역의 입지를 따져본다면 강남 접근성 측면에서는
산본이 우위에 있는 것은 맞다. 하지만 그 부분을
제외하고는 부천이 조금 우위에 있다고 생각한다.
왜냐하면 산본은 생활의 많은 부분을 평촌에
의지하고 있기 때문이다. 
교통에 영향을 많이 받는 10평대 소형 아파트의 경우
산본이, 생활 편의성이나 환경에 영향을 많이 받는
2-30평대는 부천이 더 메리트가 있다고 본다.

3. 부천은 1호선, 7호선이 지나가는데 7호선이
지나가는 곳은 입지는 좋으나 절대가가 비싸고
투자금이 많이 들어가는 부분이 있고 
1호선은 7호선보다 입지는 떨어지지만 절대가가
낮고 투자금이 적게 드는데 이런경우 만약 1호기
투자를 한다고 하면 적은 투자금으로 경험을
쌓을 수  있는 1호선 라인을 투자해야 하는지
아니면 좋은 입지의 7호선 인근 단지에 투자하는 것이
좋은지 궁금합니다.

-> 부천에 투자하려고하는 많은 분들이 제일 
많이 하는 고민일 것이다. 1호선은 송내역 부근,
7호선은 부천시청역으로 본다면 송내역 부근이
투자금이 적고 저평가 되었다고 생각된다.
23평 정도가 2억5천500 정도의 가격인데 
이 정도 가격이면 수도권 역세권에서 저평가가 
되어있다고 생각한다. 7호선 라인 같은 경우 
최근 가격이 많이 상승한 상태이다. 
이전에는 두 지역이 비슷했지만 현재는 7호선 쪽이
많이 올랐고 1호선쪽이 덜 오른 상태라고 생각한다.
질문해주신 분이 초보이고 한정된 금액으로
경험을 쌓아야 한다면 1호선 라인을 추천해드린다.

4. 부천 중동 미리내마을 A아파트 12평형을 
보유 중입니다. 동향, 저층의 아파트 매수를 1억 9천에
했고 전세를 1억 5천에 맞추면서 총투자금은
4천만 원으로 투자를 했는데요, 얼마나 오래 가져가야
할지 고민입니다. 입지 대비 저평가인지 아니면
투자 가치가 낮은 지역인지 궁금합니다.

-> 중동 미리내마을은 투자 가치가 있는 단지라고
생각한다. 지하철역도 가깝고 학군도 좋은 편이며
각종 편의시설이 가깝게 있어 젊은 사람들의 수요가
항상 있는 편이다. 중요한 것은 가격인데 최근에 조금
오른 가격에 매수하신 것 같고 전세가는 최고로 
맞춘 상태이다. 단기적으로 투자금액 대비 큰 수익을
얻기는 힘들 것이나, 수요가 꾸준히 있는 단지이기 
때문에 장기적으로 상황을 보는 것이 좋을 것이다.