E17. 부천시 아파트 사요마요? [부천시 내집마련 상담]

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2018.11.19에 업데이트된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

이 지역 사요마요 - 부천 편
부천지역 전문가 써니써늬 님을 모시고 부천
지역에 대해 알아보는 시간을 갖는다.

1. 신랑 직장은 마포이고 저의 직장은 용산에 
있습니다. 현재 24개월 된 딸아이가 있으며
친정엄마랑 같이 살고 있습니다. 3억 정도의 
전세금이 있는데 실거주를 목적으로 역에 가까운
곳을 찾다보니 7호선 신중동역 A아파트 36평형이
4억 7천 정도 B아파트 36평형이 4억 5천 정도이며
1호선 중동역 새아파트C 32평형이 4억 9500입니다.
1호선과 7호선 라인중에 어느곳을 선택해야 할지
전세 만료기간이 10개월정도 남아있는데 미리 
매수하는 것이 좋을지 궁금합니다.

-> 7호선 신중동역 라인을 추천한다. 신중동역
근처의 아파트가 입지가 더 좋고 평수도 더 큰데
가격이 좋다. 중동역도 새아파트로 단지나 환경이 
좋고 주변에서 선호하는 아파트 중 하나이나
입지적인 면에서 신중동역이 더 좋다. 
미리 매수하면 나중에 날짜 맞추기가 힘들어
좀 더 여유 있게 두고 보는 것이 좋겠다.

2. 현재 5살, 3살 아이를 키우고 있으며 32평 전세로
2억 8천에 거주하고 있습니다. 내년 늦은 봄쯤이 
만기라서 중동이나 상동 근처 실거주를 알아보고 
있는데 그 중 1) 미리내마을 2) 라일락마을 3) 포도마을
3가지 단지를 생각하고 있습니다.
미리내마을 - 32평 3억 9천 - 4억초반
라일락마을 - 새아파트 초품아 역세권이 아님
포도마을 - 초, 중학교 위치가 애매함
실거주로 어느곳이 좋을지 궁금합니다.

-> 미리내마을이 교통, 학군, 주거환경이 균형을
이룬 단지라 선호도가 높고 아이들 키우기 좋은데
최근 가격이 많이 올랐다.
라일락마을은 2002년식이고 구조가 좋은 장점이
있으며 석천초등학교는 단지 내 선호 학군이며
역세원에 위치해 있다. 가격이 비싼 편이다.
포도마을은 부천시청역 역세권이며 현대백화점,
뉴코아 등을 걸어서 이용할 수 있을 정도로 입지가
좋은 단지이나 학교 위치가 애매하다. 
세 군대 중에서는 미리내마을을 추천한다.

3. 저는 76년생, 남편은 83년생 자녀는 없습니다.
혼인신고를 하지 않은 상태입니다. 현재 저는 
부천 중동 7호선 부천시청역 부근에 금강A아파트
19평을 소유중이고 남편은 옥길지구에 임대아파트를
받아 2016년 10월부터 실거주를 하고 있습니다.
임대아파트에 거주하고 있는 동안에는 분양이나
투자를 할 수 없어서 소유하고 있는 집을 정리하는
것이 맞는지 아니면 남편의 임대아파트를 정리하는
것이 맞는지 궁금합니다. 또는 제가 소유하고 있는
아파트에 전세나 월세를 놓고 있다가 혼인신고할 때
팔아야 하는지 어떻게 처리해야 할지 궁금합니다.

-> 현재의 편익을 위해 임대아파트에 거주하는 분들이
많다. 이용시의 편익은 좋으나 시세 상승장에서 
투자나 실거주용 주택을 매수할 수 없기 때문에 
기회를 놓칠 수가 있다. 최대한 빨리 임대아파트에서 
나오는 것을 권한다. 
임대아파트에 거주하는 것과 시간과 투자의 기회비용을
생각하는 것이 중요하다. 

4. 부천지역은 예나 지금이나 저평가 지역으로
손꼽히곤 하는데, 그래서 투자 적격 지역으로 
보는 반면에 지금까지 그래왔던 것처럼 지지부진
해질 것으로 보는데 어떻게 생각하시나요?

-> 요즘 규제가 심한데 부천은 비규제 지역인 데다
저평가된 지역으로 앞으로 오를 가망성이 클 
것으로 본다. 지역도 중요하지만 물건별로 평균
평당가가 낮은 것으로 싸게 잡는다면 기회가 있으니
많이 찾아보고 매수할 때부터 수익을 보는 투자를
하는 것이 좋겠다. 많은 초보자들의 실수가 호재를
투자 기준으로 보는 것이고, 내가 투자한 지역만
오르지 않았을 때 이미 오른 지역에 들어가려고 하는
것이다. 지역별로 파도를 타고 금액이 움직이니
부천이 움직이기 전 구로/금천 지역의 금액의 
움직임을 살펴보아야 한다.

5. 현재 여유자금으로 3-4000만원 정도가 있는데
투자 목적으로 부천 7호선 라인 지역을 관심 있게
지켜보고 있습니다. 중흥마을 A아파트쪽과 아래쪽
미리내마을 A, B아파트 중 미래가치가 더 높은
곳이 어디인지 궁금합니다.

-> 같은 갭이라면 입지가 더 좋은 지역을 선택하는
것이 맞다고 생각한다. 그런 의미에서 미리내마을이
더 좋다. 부동산 시세를 올리기 위해서 중대형 평수도
같이 섞여 있어야 한다. 지역만큼 가격도 중요하니
좋은 가격의 물건을 찾는 것이 가장 중요하다. 

6. 부천에 투자자가 몰리다보니 올수리 전세가
쏟아지고 전세를 맞추기가 어려운 상황입니다.
2년 뒤의 상황도 걱정이 되는데 그때 전세를 
높이지 않으면 임대사업자로 5%만 올릴 수 있는
상황인데 올수리를 했지만 층이나 위치나 좋은
편이 아니라 이런 조건에서 어떻게 해나가야 
좋을지 궁금합니다.

-> 부천과 같이 투자자가 많은 지역은 항상 
잔금이나 전세 리스크를 생각해야 한다.
2년 뒤에도 투자자가 내놓은 물건들이 많을
것이기에 리스크 관리를 잘 해야 한다. 
리스크 관리가 제일 중요하다. 

7. 상동 백송마을 A아파트를 보유하고 있는데
2020년 2월에 전세만기입니다. 전세 만기 후 
매도하려고 하는데 매도가 잘 안되어 전세를
연장한 상태입니다. 만기전에 팔고 나와야 하는지
궁금합니다.

-> 26평형 3베이에 현재 시세는 3억 6천 정도이고
평당 가격이 1385만 원이다. 부천의 평균 평당
가격이 1115만원이라 가격이 센 편인 것 같다.
3억 6천이라는 같은 금액으로 부천에서 32평을
구매했을 때 평당 1125만원으로 부천이 평균 
평당 시세와 비슷해진다. A아파트는 비과세가
되고 시세차익이 있다면 매도하는 것도 좋다고
생각한다.