E12. 공동명의 얼마나 절세할 수 있나요? (feat. 박나리 세무사) - 2

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2018.11.5 에 업데이트 된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

- 무엇이든 물어보세요 : 세금편 - 

어렵게만 느껴지는 세금에 대해 쉽게 풀어주실
전문가를 모시고 세금에 대해 물어보는 코너이다.
부동산과 관련된 세금은 무엇이든 물어보세요
박나리 세무사님을 모시고 진행되었다.

3. 곧 결혼 예정인 직장인입니다. 현재 지방에 단기
임대사업자 등록을 1억 미만의 84m2이하 아파트를 한 채
보유하고 있고, 결혼할 여자친구도 지방에 84m2형 아파트를
한 채 보유하고 있습니다. 결혼 후에는 여자친구의 집을
매도하여 다른 지역의 아파트를 구매할 예정인데요
결혼전에는 1주택자이지만 결혼 후에는 2주택이 되는
경우인데요 이 경우 몇년 안에 매도해야 양도세
비과세 혜택을 받을 수 있나요?
또한 제가 임대등록한 아파트도 1주택에 포함되는건가요?

-> 1주택을 보유한 자가 1주택을 보유한자와 혼인함으로써
1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 혼인한 날로부터 
5년이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 대상에 해당된다.
임대사업자등록을 했더라도 비과세 대상인지를 판단할때
임대주택도 주택수로 계산을 할때 포함한다.
하나의 주택을 매도한 후에는 다시 1세대 1주택자가 되기
때문에 남은 하나의 주택을 매도할 때에도 비과세 혜택을 
받을 수 있다. 

주거생활안정을 위해 1세대가 2년이상 보유한 9억 이하의
1주택을 양도할 때는 양도소득세를 비과세 해준다.
작년 8.2대책 이후 취득한 조정대상지역 내의 주택의 경우
2년이상 거주 요건이 추가되었다. 

양도가액이 9억을 초과하는 경우에는 고가주택이라고해서
양도차액 중 양도가액에서 9억을 초과한 금액만큼만 과세를하고
10년이상 보유한 경우 80%까지 장기보유 특별공제를 해준다.

일시적 1가구 2주택
예를들어 1가구 1주택을 보유하고 있는데 다른 집으로 이사를
가려고 하는 경우 새로운 집을 먼저 계약을 하고 보통 잔금을
치르기 때문에 일시적으로 2주택자가 될 수 있다. 이런 경우
일시적 1세대 2주택자라고 해서 먼저 취득한 주택을 양도할 때
하나의 주택을 갖고 있는것으로 보아 비과세를 해준다.

1주택 소유 후 -> 1년 이후 새 주택 소유 
2년 이상 보유한 집을
새로운 주택을 소유한 날로부터 3년이내에 양도해야 
-> 1.2.3요건을 모두 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

상속을 받아 갑자기 2주택자가 된 경우
원래 보유했던 일반 주택을 양도할 때 이에 대한 양도세를
비과세 받을 수 있다.

60세 이상의 부모님이 하나의 주택을 소유하고 있고
자녀가 1주택을 보유하고 있다가 자녀가 부모님을 
동거봉양하기 위해 세대를 합칠경우 1세대 2주택자가 되지만
세대를 합친 날로부터 10년이내에 먼저 양도하는 주택은
비과세를 해준다.

4. 40대중반 전업주부입니다. 외벌이 가정이고 월급여 
세후 450만원정도 됩니다. 16년 7월 평촌에 소형 아파트를 매수했고
18년 6월에 2022년 3월 입주 예정인 금정 힐스테이트 분양권 2개가
당첨이 되었습니다. 만약 지금 아파트를 한채 매수하고 
3년이내에 평촌에 있는 아파트를 매도한다면 평촌 아파트는
양도세 비과세가 되는건가요? 분양권은 청약할때만 주택수에 포함이
되고 양도세 계산시에는 주택수에 포함이 되지 않는다고 알고 있는데
맞는건가요?

-> 분양권은 비과세 판단 시 주택수에 포함이 되지 않는다.
주의할점은 조합원 입주권은 주택수에 포함이 된다.
같은 부동산을 취득할 수 권리인데 조합원 입주권은 조금
성격이 다르기 때문에 주의하셔야 한다.

1주택자인 상태에서 다른집으로 이사를 가려고 하는 경우에
해당하는 일시적 1가구 2주택자이신데, 작년 8.2대책 이후에
취득한 주택은 2년이상 거주 요건을 충족해야하고
9.13 대책 이후에는 조정대상지역 내에 종전 주택을 보유한 자가
9.13 대책 이후에 새롭게 조정대상지역 내의 주택을 취득한다면
3년 이내에 종전 주택을 양도하는 것이 아니라 
2년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에 한해서 
비과세 혜택을 해준다.

평촌은 조정대상지역에 해당하므로 새롭게 취득하려는 주택이
조정대상지역 내의 주택인지 아닌지 여부와
9.13 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였는지
아닌지의 여부에 따라서 종전 주택을 3년이내에 매도를 해야하는지
2년이내에 매도를 해야하는것인지의 여부가 달라질 것이다.