E12. 공동명의 얼마나 절세할 수 있나요? (feat. 박나리 세무사) - 3

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2018.11.5 에 업데이트 된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

- 무엇이든 물어보세요 : 세금편 - 

어렵게만 느껴지는 세금에 대해 쉽게 풀어주실
전문가를 모시고 세금에 대해 물어보는 코너이다.
부동산과 관련된 세금은 무엇이든 물어보세요
박나리 세무사님을 모시고 진행되었다.

5. 현재 부천에 주택 한채를 소유하고 있습니다. 오래 가져갈
생각이 있는데 세금 감면을 위해서 임대사업자 등록이
필요할까요? 아니면 안하는 것이 나을까요?

-> 임대사업자를 위한 혜택은 많이 있지만 세법이 계속
바뀌고 있는 상황이다. 
9.13대책 이후 새롭게 국민주택규모 수도권 내의 85m2이하, 
기준시가 주택공시가격 6억 이하의 임대주택을 취득하였다고 
가정 후 말씀을 드리면 
취득일로부터 3개월 이내에 임대사업자로 등록을 해서
10년 이상 임대하는 경우 임대기간에 발생한 양도소득세를
100% 감면해주는 규정이 있다. 취득일로부터 3개월 이내에
해야하고 100% 감면이라고는 하지만 감면받는 세득의 20%는
농어촌특별세로 납부를 해야한다. 또한 올해말까지 취득한
주택에 한해서 규정을 적용할 수 있다. 

임대주택을 5년이상 임대하고 2년이상 거주한 주택을
양도하는 경우에는 임대주택을 소유한 자의 거주주택 
비과세라고 해서 임대주택을 많이 갖고 있어도 거주주택을
양도할 때는 특별히 1세대 1주택자처럼 비과세를 해 주는
규정이 있다. 

무조건 5년이상 임대를 해야하고, 이제 막 임대주택을 취득해
아직 5년이 지나지 않았다고 해도 앞으로 5년이상 임대한다면
비과세를 받을 수 있다. 단, 5년 임대를 하려고 했다가 안됐을 경우
다시 세금을 내야 한다. 무조건 5년 기간을 지켜야한다. 
단기임대 사업자 등록시 4년이상 임대를 해야하나 
이 경우는 무조건 1년 더해서 5년이상 임대해야한다.
중공공 임대주택으로 등록을 했더라도 보통 8년을 임대해야 하는데
5년 이상을 임대했을 때 적용할 수 있다. 

예를들어 주택구매 후 6년이 지난 시점에서 매도할 경우
거주했던 주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있고
8년동안 임대하지 않은 부분에 대해서는 과태료를 내야한다. 
종합소득세 신고시에도 중공공 임대사업자로 등록을 
한 경우에는 임대사업에서 발생한 소득세를 75%까지
감면을 해준다. 취득세 같은 경우 신규 분양받는 전용면적
60m2이하인 경우 취득세를 면제해준다.

9.13 대책으로 임대사업자를 위한 모든 혜택들이 축소되었다고들 
하시는데 이제부터 취득하는 임대주택은 종부세 합산 배제 
규정이 사라졌다. 임대주택을 양도할 때 예전에는 8년이상 임대하면 
중과세를 안했지만 이제 이 주택을 양도할 때 중과세를 해주고 있다. 
9.13 대책 이후에 취득한 임대주택은 양도세를 중과세 하지만
아직 다른 혜택들이 많기 때문에 오랜 기간동안 보유할 예정인
주택은 임대사업자로 등록하는 것이 좋을 것이다. 

임대사업자 등록은 구청, 세무서 모두 등록해야한다.

6. 저는 전업주부이고 남편은 공기업에 근무하고 있습니다. 
현재 사택에 거주하고 있는 무주택자입니다. 현재 시댁에서 
3억 6천만원 정도의 아파트를 저희에게 넘겨주고 싶어 하시는데
다만 증여세 때문에 신랑과 해외 거주중인 형님에게 
공동소유로 증여를 해서 증여세를 아끼려고 합니다.
공동소유로 집을 주신다면 저의 신랑은 유주택자가 되는건가요?
아니면 현 시세의 70%로 저희가 매매하는 방법과 신랑과 형님이
공동명의로 증여받는 것 중 어떤 것이 절세에 도움이 되는지
궁금합니다. 

-> 주택 수 비과세 판단을 할 때 여러사람이 하나의 집을
공동으로 소유하고 있는 경우에는 각 개인이 1주택을 
소유하고 있는 것으로 본다.

상속을 받는 경우에는 소유지분이 가장 큰 상속인의 주택을 
소유자로 본다. 두분에게 증여를 하게 된다면 두분 다 1주택을
소유하게 된다. 

70%이상 싸게 양도하는 경우 부모님의 양도세를 계산할 때
70%보다 싼 금액으로 계산하는 것이 아니라 시가를 그대로 
양도가액으로 보아 양도소득세를 계산하게 된다. 

자녀 입장에서는 취득가액이 시가보다 낮게 잡히기 때문에
나중에 양도를 할 때 양도소득세가 커질 가능성이 있다.
이 점을 고려해야 할 것이다.

또한, 이 주택에 보증금이 있는지 여부에 따라 달라질 수 있는데
보증금이 있는 경우 부담부증여도 고려해 보는것이 좋겠다.
부담부증여란 채무를 부담하는 조건으로 증여하는 방법을 말한다.
예를들어 전세금이 있는 상태로 증여를 하게 되면  이 전세금은
증여를 받은 사람이 채무를 갚아주어야 한다. 
해당 전세금만큼을 양도로 보아 양도소득세를 납부해야 하며
전세금과 시세 차익 만큼을 증여로 보아 증여세를 납부하는 방법이다.
이 집의 시세가 3억 6천정도 된다고 했는데 전세보증금이 3억이
있다고 가정한다면, 3억- 3억6천 차익의 금액에 대해서(6천만원)
증여세를 납부해야 하며 나머지 3억은 양도한 것으로 보아
양도세를 계산하여 납부해야 한다.  
3억 6천만원의 집을 증여받았을 경우 증여세를 5천만원 정도
내야하는데 부담부증여 방식으로 증여할 경우 2천만원 정도가 되어
3천만원 정도를 절세할 수 있게 된다.
여기서 주의할 점은 전세보증금 3억에 대해서 자녀가 갚아야 한다.

*분양권 관련 꿀팁*
프리미엄이 많이 형성된 분양권을 양도하려면 세금이 많이 
나와 고민하는 분들이 많은데 조정대상 지역 내의 분양권을
3억에 취득해서 프리미엄이 2억이 올라 5억에 판다면
2억의 반 정도인 1억원을 세금으로 납부해야 하는데
이 세금을 0원으로 만들 수 있다.
먼저 분양권을 배우자에게 증여를 하면 배우자간의 증여는
6억까지 공제를 받기 때문에 증여세가 나오지 않는다. 
이 분양권을 팔때 양도가액 5억, 증여받은 취득가액이 5억이
되기 때문에 양도세가 없다. 
배우자 이월과세라고 해서 증여 후 5년 이내에
양도할 경우 당초 취득자가 양도하는 것으로 보아 양도세를
다시 계산하기 때문에 다른 부동산에는 이 방법을 적용할 수 없는데 
분양권은 배우자 이월과세 규정에서 빠져있다.
분양권에 중도금 대출이 있는 경우 달라질 수 있기 때문에
꼭 세무사와 상담 후 진행하는 것이 좋다.