E66. [지역] 강남구 지역분석 : 강남구 지금 매수타이밍인가요?(방랑미쉘님)

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2019.3.11에 업데이트된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

[지역] 강남구 지역분석 : 강남구 지금 매수 타이밍인가요?(방랑 미셀님)

방랑 미셀님을 모시고 강남구 지역에 대해 알아본다.

강남의 역사

강남은 1960년대부터 관심이 집중됐던 지역이고 당시에는 강남이라는 명칭이 없었다.
서울에서는 서울역, 4대문안, 영등포, 청량리와 같은 구 도심 위주로만 기능을 하고 있었는데 당시 강남은 서울이 아닌 경기도 광주와 시흥에 속해있는 지역으로 거의 논밭으로 이루어진 지역이었다.
서울의 포화로 도심으로의 집중현상을 막기 위해 강남 지역을 개발하게 되었다.
처음에는 영동지역(영등포의 동쪽)으로 불리우다 1970년대부터 강남이라는 지역 명칭이 생겼다.
영동개발계획이라는 명칭 하에 1975년 강남구, 서초구, 송파구, 강동구를 묶어 강남구로 분구했고, 1989년에 현재 강남구의 행정구역을 만들었다.

영동개발계획은 1966년부터 시작되었으며 당시 반포동에서 삼성동까지 800만 평 정도의 땅을 토지구획정비사업지구로 지정하게 된다. 그 첫 시작이 1969년 한남대교 준공이었고 1970년에 경부고속도로가 개통하면서 많은 사람들이 강남이라는 지역을 알게 되었다. 그러나 당시에는 도로만 개통되고 주거 환경이 마련되지 못해 정부에서 처음으로 만든 아파트가 논현동의 공무원 아파트이다. 정부에서는 여전히 강북에서 강남으로 이동하려는 수요가 적어 법원, 검찰청사 등의 정부부처나 기반시설들을 많이 이동시키는 정책을 폈다. 이로인해 197-80년대 많은 사람들이 강남으로 이동하게 되었고, 소득이 높은 사람들이 모이면서 교육열이 높아지고 강남 8 학군이 형성되었으며 특히 1980년대 지하철 2호선이 개통되면서 대중교통으로 강남 접근 개선이 높아지게 되었다. 1990년대에는 많은 성장과 함께 강남도 완숙기에 접어들었다.  김대중 정권때 IT 바람이 불면서 테헤란로를 중심으로 많은 기업들이 생겨나고 강남이 다시 한번 업무지구로서 핵심적인 역할을 하게 되었다. 직장, 주거환경, 상권, 교통 등 모든 요소에서 강남을 따라올 지역이 없는 최고의 입지로 평가를 받고 있다.

강남의 위상
집값 뿐만 아니라 생활수준, 물가가 높으며 고층빌딩이 많고 각종 인프라가 잘 구축되어 있다.
지자체 중에서 재정 자립도도 높은 편이다. 
2019년 2월 강남구의 평당 매매가가 평균 4900만 원 후반 대이다.
서울의 도봉구와 비교해 보았을때 4배 정도의 차이가 있다.

강남의 소득분포를 보면 500-1000만원 정도가 가장 많이 분포되어 있고 월평균 700만 원 정도로 높은 고소득 인구가 많다. 특히 청담, 삼성 근처에 거주하고 있는 56% 정도가 가구당 700만원 이상의 소득을 갖고 있다. 소득이 높은만큼 소비도 높은 편인데 월평균 소비가 195만원 정도로 서울시 전체 월평균 소득 144만 원보다 훨씬 높다. 압구정의 경우 월 300만원 정도의 소비 수준을 유지하고 있다. 그렇다고 모두 부자들만 강남에 사는것은 아니고 구룡마을 판자촌, 업무지구 근처에 원룸 및 빌라도 많은 편이다.

강남구는 서울의 동남부 중심에 위치하고 있고 서초구, 송파구와 인접해있다.
강남구 생활권은 6개로 나누어 볼 수 있는데 
압구정/청담 생활권 - 압구정 현대아파트가 위치해 있는 곳으로 압구정 로데오거리, 신사동 가로수길이 상권으로 유명한 곳이며 강남의 제일 부촌이다.
삼성 생활권 - 삼성역 코엑스를 중심으로 한 업무지구
대치/도곡 생활권 - 대치동 학원가와 도곡동 지역
개포/일원 생활권 - 개포동 신축 아파트를 중심으로 강남의 신흥 주거지역으로 부상되고 있는 개포, 일원동
수서/세곡 생활권 - 수서역을 중심으로 한 교통망을 확보하고 있는 지역
역삼/논현 생활권 - 강남역 중심으로한 역삼, 논현의 업무지구 
으로 나눌 수 있다.

강남의 사업체 수가 7만여개 정도이며 실제 일하는 분들은 70만 명 정도이다.
강남구뿐 아니라 서초, 송파까지 강남권역을 보았을 때 강남으로 출근하는 분들이 약 150만 명이다.
때문에 대중교통이 많이 활성화되어 있는데 특히 2호선, 5호선, 7호선, 9호선, 신분당선, 분당선이 강남을 관통하고 있다.
환승역까지 포함하면 거의 모든 노선에서 강남권역으로 접근이 가능하다.
특히 강남 업무지구를 지나가고 있는 2호선, 7호선, 9호선, 신분당선은 이용하는 수요가 굉장히 많다.
워낙 수요가 많다보니 지하철뿐 아니라 시내버스, 광역버스 체계도 잘 마련되어 있다.

대중교통과 함께 양적으로 수요가 많은 만큼 질적으로도 도로가 바둑판으로 잘 정비되어 있다.
아무래도 계획적으로 만들어진 도시인 만큼 도로망이 잘 갖추어져 있다. 
테헤란로는 1977년 테헤란 시장이 서울을 방문한 기념으로 자매도시를 맺어 테헤란로라는 지명을 짓게 되었다고 한다.
테헤란로를 따라 많은 빌딩과 회사들이 있는데 많은 회사들이 모이는 정도에 따라 테헤란로의 각 지하철 역들의 가치나 가격이 다르게 형성되고 있다.
남부순환도로, 경부고속도로, 분당-수서간 고속도로, 올림픽대로, 강남순환고속도로 등이 있다.

스카이캐슬이라는 드라마가 강남의 대치동을 배경으로 만들어진 드라마인데 대치동은 학군만큼이나 학원가가 유명한 지역이다. 서울의 목동, 중계동의 학원가를 합쳐도 대치동을 넘지 못할 만큼 대치동의 학원가는 규모가 크다.

압구정 로데오거리, 신사동 가로수길의 상권이 삼성동 코엑스역 부근이나 강남역 일대로 점점 바뀌고 있다.
코엑스에는 스타필드가 들어오면서 인근의 거주자들 뿐만 아니라 다른 지역에서 많이 모이는 곳이다.
강남역은 직장인들의 출퇴근 상권으로 외부수요보다 직장인들이 많이 이용하는 상권이라고 볼 수 있다.