E67. [지역] 강남구 지역분석 : 강남구 지금 매수타이밍인가요?(방랑미쉘님)

월급쟁이 부자들 
팟캐스트 리뷰 

2019.3.13에 업데이트된 내용이니  
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여 
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다. 

[지역] 강남구 지역분석 : 강남구 지금 매수타이밍인가요?(방랑미쉘님)

강남구 아파트 가격
강남의 땅을 한평 사기 위해서 평균 5000만원의 돈이 필요하다. 
강남 내에서도 가격이 천차만별로 다르게 나타나는데 최근 신축 아파트가 많이 생긴 개포동이 압구정의 가격을 앞서고 있는 현실이다.
평당 매매가가 7000만원 정도의 수준을 보이고 있다. 
다음이 압구정 현대아파트 중심으로 볼 수 있는데 평당 5800만 원 정도이다. 
그다음으로는 학군이 유명한 대치동으로 평당 매매가가 5000만 원 정도이다. 
강남 내에서 평당 매매가가 5000만원 이상인 곳이 개포동, 압구정동, 대치동 이렇게 3곳으로 나타난다.
삼성역, 강남, 역삼 근처의 업무지구가 4000만 원 후반의 가격을 보이고 있고
세곡동, 자곡동의 경우 3000만원 중반대의 가격을 형성하고 있다. 

평균적으로 강남에서 24평 아파트를 사려면 12억, 32평 아파트는 15억이 필요하다.
강남구 내에서 10억 미만의 아파트를 찾는 것이 쉽지 않은 상황이 되었다.
일반적으로 3-40평 사이의 아파트를 기준으로 놓고 보았을 때 25평 이상이라면 강남구 내에서도 비싼 아파트로 볼 수 있다.
대표적으로 2011년 청담동에 입주한 청담 자이 아파트는 청담 역세권을 이용할 수 있고 코엑스를 걸어서 갈 수 있다.
무엇보다 한강 조망이 가능하여 여전히 수요가 많은 편으로 36평 기준으로 26억 정도이다.
두 번째로 청담역과 봉은사역 더블 역세권을 이용할 수 있는 2018년에 입주한 센트럴 아이 파크가 있다. 
코엑스나 삼성역 인근을 걸어갈 수 있고 40평 기준으로 30억 정도로 높은 가격을 형성하고 있다.
대치동에는 은마아파트 등 오래된 아파트가 많은데 2015년 이후 래대팰이라고 불리는 래미안 대치 팰리스는 대치역과 도곡역을 도보로 이용 가능하고 학원가를 도보로 이용할 수 있는 학군이 워낙 좋은 지역이라 33평 기준으로 25억 정도를 보이고 이다.
압구정의 현대아파트는 연식이 40년 정도가 됐음에도 불구하고 30평 기준으로 26억 정도의 가격을 나타내고 있어 연식을 넘어 부촌의 상징임을 보여주고 있다. 

강남구의 호재
살기좋은 곳인 만큼 많은 호재가 몰려있는 곳이다.
대표적으로 강남, 삼성의 국제업무지구, 영동대로 지하공간 복합개발사업, 수서역세권 개발사업, GTX A, C노선, 압구정지구단위개발계획 등 굉장히 많은 호재가 있는데, 삼성역을 중심으로 한 개발호재가 1등 호재라고 볼 수 있다.
삼성역을 중심으로 KTX, GTX A, C노선, 위례-신사선 등 교통의 호재가 많다. 
또한 영동대로 일부구간을 지상이 아닌 지하공간을 만들어 지상을 공원화할 예정으로 좀 더 쾌적한 환경이 되면 수요가 더 많아질 것이다.
교통, 환경의 호재 뿐 아니라 일자리 호재도 있는데 기존의 코엑스 앞 한국전력 부지가 있었는데 이전을 하면서 현대자동차가 매입을 했다.
현대자동차 글로벌 비지니스 센터를 만들 계획이 있고 최종 허가를 위한 심의를 내리고 있어 조만간 착공할 예정이라고 한다. 

강남의 재건축 진행상황
대부분 아파트들이 30년 정도의 년식이 있다 보니 재건축 대상이며 실질적으로 많이 재건축을 하고 있다.
개포동을 중심으로 재건축이 활발히 이루어지고 있고 그 뒤를 따라 대치동, 압구정 지역이 재건축을 시도하고 있다.
개포동은 개포 시영아파트, 개포 1-4단지는 재건축이 확정되었고 나머지 아파트도 순차적으로 진행될 예정이다.
개포주공 8단지를 재건축한 아파트로 2018년 가장 핫했던 디에이치 자이 개포아파트가 있는데,  24평형 기준으로 인접한 아파트들이 16억이었던 반면 디에이치 자이 개포는 분양가 상한제로 인해 11억 정도에 분양이 되었기 때문에 로또 분양으로 많은 사람들의 관심이 있었다.
반면 은마아파트나 압구정 현대아파트의 경우 재건축이 늦어지고 있는 상황이다. 

강남의 분양소식
2019년에는 개포동의 분양이 활발할 것인데 4월에는 일원동의 디에이치 포레센트, 6월에는 개포주공 4단지가 재건축이 되는 개포 그랑 자이가 있다.
역삼동의 개나리 4차 아파트, 삼성동의 상아2차 아파트 등이 주목해서 봐야 할 분양 소식이라고 할 수 있다.