E69. [대출] 소득없는 사람들을 위한 주택담보대출

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2019.3.18에 업데이트된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

[대출] 소득없는 사람들을 위한 주택담보대출
주택담보대출의 종류 (숀군님)

주택담보대출의 종류
어떤 기준으로 보느냐에 따라 다른데 용도별로는 주택구입을 위해 금리에 따라서 고정/변동, 상환방법에 따라 분할/일시, 사용방법에 따라 일시대출/마이너스통장/분할실행(주택연금), 취급기관에 따라 정책모기지론, 시중은행, 보험사, 2 금융권이 있다. 9.13 대책 이후의 상황으로 보면 크게 두 가지로 나눌 수 있는데 구입자금을 위한 대출은 잔금과 동시에 받거나, 잔금을 내 돈으로 처리하고 3개월 이내에 받는 것을 말한다. 구입 외 모든 대출은 생활안정자금으로 전세보증금 반환도 이에 해당된다.

서울의 1주택 소유자로 아파트 담보로 대출을 받으려고 하는데 목적에 따라 받을 수 있는 한도가 다른가요?
주담대 한도는 LTV와 DTI로 결정로 결정되고 각 상황에 따라 다른데 주택구입 목적은 세대당 보유주택 수와 지역(투기, 투기과열지역, 조정지역, 기타 지역), 고가주택 여부에 따라 다르다. 생활안정자금은 주택수와 상관없이 지역별 LTV를 적용해서 물건별 연간 1억으로 제한되어 있다.  담보대출을 받아 다른 주택을 구입하거나 생활안정자금을 받던가 둘 중 하나이다. 서울에 집이 있으니 투기지역으로 LTV/DTI 40% 범위 내에서 생활자금으로 연간 1억까지 가능하고, 다른 주택을 구입하는 경우라면 규제지역일 경우 1 주택자이므로 기존주택 처분 조건으로 LTV/DTI에 따라 가능하다.

주택 담보로 대출을 받으려고 하는데 은행에서 받는것과 기관에서 받는 것이 어떤 차이가 있을까요?
시중은행과 기관이 있는데 기관은 한국주택금융공사를 말한다. 가장 큰 차이점은 저렴한 금리조건이다. 시중은행은 고정금리 10년 이상이 거의 4%로 높은데, 정책모기지론은 30년 1.7%까지 가능하다. 생애 첫 주택구입을 하거나 신혼부부, 다가구 자녀, 1주택 세대는 정책모기지론은 고려해볼 만하다. 용도는 주택 구입 시 잔금용으로만 사용 가능하다. 시중은행과 연결하여 신청 및 서류제출을 은행에 하거나 한국 주택금융공사에 직접 인터넷 신청이 가능하다. 자격조건이 있으니 확인하는 것이 좋겠다. 

평촌에 거주중이고 1세대 1 주택자입니다. 자녀 결혼 목적으로 목돈이 필요해 대출을 이용하려고 하는데 나이가 있는 편이고 신고한 소득은 없습니다. 주담대를 받고 싶은데 소득이 없어도 담보대출이 가능할까요?
소득이 없을때도 주담대를 받을 수가 있는데 증빙되는 소득이 없어도 소득을 추정하는 방법이 있다. 대표적으로 신용카드 사용액, 건강보험료, 국민연금 납부액 등으로 추정할 수 있다. 신용카드를 연간 1000만 원 사용했을 경우 소득이 약 1800만 원으로 추정한다. 신용카드 사용액으로 최대 5000만 원까지 소득인정이 된다. 매출액, 임대소득, 배당소득으로도 증빙이 가능하다.

실거주 목적으로 조정지역인 성남시 중원구의 아파트를 남편 명의도 매수하려고 합니다. 비조정지역인 지방에 작은 아파트가 제 명의로 하나 있는데요 조정지역에 매수목적으로 대출을 받을 경우 한 세대에 기존 1 주택이 있으면 해당 주택을 2년 안에 처분하는 조건으로 되어있습니다. 남편의 거주지를 다른 곳으로 전출하여 세대를 분리한다면 기존주택 처분 조건과 LTV는 어떻게 되는 것인지 궁금합니다.
형식적 세대분리를 하는 경우에도 부부는 같은 세대로 보고 주택수를 확인한다. 1주택자인 본인과 무주택자인 남편을 세대분리하더라도 여전히 1주택자이다. 따라서 계획대로 조정지역의 아파트를 매수하려면 기존주택을 처분하고 LTV 60까지 받을 수 있다. 

조정대상지역에 4억, 3억 두채의 아파트가 있습니다. 집 담보 대출이 없어서 기존 집을 담보로 주택 잔금이나 보증금 반환이 아닌 생활안정자금으로 대출을 받고 싶은데요 이럴 경우 기존주택을 2년 내에 처분해야 하는지 궁금합니다.
기존주택을 이용해서 가사자금 용도로 주담대를 받고자 할 때 특약에는 기존집 처분에 대한 조건이 없다. 처분 조건은 새로 주택을 구입할 때만 해당되는 것이다. LTV 60% 조건으로 한 채다 연간 1억씩 받을 수 있다. 추가 주택구입이 불가하다는 생활안정자금 주담대 특약 조건만 잘 지키면 된다. 

전세 만기가 다가와서 세입자가 나가겠다고 합니다. 전세를 새로 맞춰야 해 시세를 알아보는데 2년 전 대비 많이 떨어졌습니다. 조정지역 내에 있는 주택인데 대출을 받을 수 있을까요?
대출로 전세금을 반환해주는 것에 대한 질문이다. 9.13에서 전세금 반환대출은 1 주택과 2 주택자 까지만 가능하다. 1 주택 세대가 전세금을 반환하는 경우 LTV가 60%까지 가능하고, 9억 이상의 고가주택이라면 직접 입주를 해야 한다. 2 주택자이면 다른 1 주택을 매매해야 한다.
지인의 사례로 용인에 자가로 거주하면서 동판교에 전세를 끼고 집을 매수하였다. 세입자가 나가면 그쪽으로 입주할 예정인데 용인의 집을 매도 후 세입자 보증금을 마련하려고 했으나 집이 팔리지 않았다. 보증금 반환날짜가 다가와 결국 대출을 알아보았고 고가주택으로 처분조건부로 대출을 받을 수 있었다. 이때 처분이 매매계약만으로 되는 것인지 아니면 소유권 이전까지 끝내야 하는 것인지 애매한 부분이고 아무도 설명을 해주지 못한 상황이었다. 결국은 매매계약과 계약금 수령 사실만 있으면 대출을 받을 수 있다고 하여 대출을 받을 수 있었다. 계약서만 있다면 소유권이 넘어간 부분에 대해 확인하지 않는 것이 허점이라고 볼 수 있다.
3주택자부터는 대출을 받을 수 없는데, 이런 경우 주택임대사업자로 등록하거나 생활안정자금 1억까지 받을 수 있다. 

2주택자이며 2채 모두 임대사업자 등록을 했습니다. 임대사업자 등록을 한 주택은 주택수에서 제외된다고 하는데 새로운 주택 구입 시 새로 취득할 주택을 담보로 주담대를 받을 수 있을까요?
임대사업자 등록한 주택을 전부 다 제외하는 것은 아니고 9.13 이전 구입한 주택에 한해서 제외된다. 조건에 맞다면 주담대를 받을 수 있다.

마이너스 통장을 개설하려고 하는데 카카오뱅크나 K뱅크 말고 마통 한도가 잘 나오는 곳이 있을까요? 한도가 잘 나오는 노하우가 있다면 알려주세요.
카카오 뱅크나 K뱅크가 한도도 좋고 서류제출도 간편하다. 보험약관대출이 앞으로 DSR산정에 포함될 예정이라고 하는데 변경되기 전에 필요하다면 약관대출을 활용하는 것도 좋다.

곧 마이너스통장 만기가 다가와 연장해야하는데 DSR규제로 한도가 많이 줄어들 수도 있다는데 한도를 그대로 유지하는 방법이 있을까요?
한도가 줄어드는데 DSR은 신규대출때만 보기 때문에 DSR과 관련이 거의 없다. 한도 감액의 원인에는 신용등급이 떨어지거나 소득감소, 이직, 마이너스 통장의 사용률 저조 등으로 볼 수 있다. 감액 부분에는 은행과 충분히 조율이 가능하다.

 

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