E71. [고수초대] 30대 100억 자산가의 실전투자 경험담 (임대쪼금님)

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2019.3.22에 업데이트된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

가치투자에 대해 설명해 주신다면?
객관적 가치와 주관적 가치가 있다면 투자 측면에서 볼 때 객관적 가치에 초점을 맞춰야 한다. 누가 보아도 좋을만한 가치, 역세권, 향, 조망, 층수 등을 들 수 있다.

부동산 투자에서 중요한 좋은 가격에 대해 판단하기가 쉽지 않은데 가격에 대해 어떻게 생각하고 접근해야 할까요?
절대적 가격과 상대적 가격으로 볼 수 있다. 절대적 가격은 내가 갖고 있는 금액으로 살 수 있는 집들의 범위를 말한다. 마음에 드는 집을 발견했을 때 그 집이 주변에서 어느 정도의 위치를 차지하고 있는지를 보는 것이 상대적 가격이다. 이것을 확인해야 저평가인지 고평가인지를 알 수 있다.
한동안 지인들에게 추천했던 아파트 중에 북아현동의 두산아파트가 있다. 이대 입구에는 대현 럭키아파트가 있고 이보다 조금 더 위쪽에 두산아파트가 있다. 근처가 재개발이 되면서 신촌 이편한세상 단지가 두산아파트까지 연결이 되어있다. 아현역 푸르지오 아파트 역시 연결이 되어있다. 재개발 당시 절대적 가격이 3억 정도였으나(24평 단일 평수) 신촌 이편한세상이 입주할 때쯤 가격이 상승할 것이라고 예상했다. 

마포구 염리동 삼성래미안과 마포 자이3차를 예를 들어주셨는데, 삼성래미안을 언제 매수했으면 좋았을까?라는 문제를 주셨는데 답이 궁금합니다.
딱 어떤 시기가 있다라기 보다 예를 들면 마포 자이 3차가 시공사 선정이 되고, 관리처분, 철거될 것이라는 얘기만 들어도 염리 삼성에 들어갈 적당한 시기가 될 것이다. 또한 철거를 막 시작하고 공기가 좋지 않을 때도 타이밍이 될 수 있다. 마포자이가 올라오기 시작하고 아파트의 모습이 보였을 때도 만약 삼성이 저평가되었다면 들어갈 수 있다. 여러 경우를 볼 수 있는데 중요한 것은 다 지어진 후에는 늦고 그전에 들어가야 한다는 점이다.

수도권에서 소액으로 투자할곳이 거의 없어 보이는데 서울. 수도권에서 소액 투자가 가능한가요?
2019년 현재는 어렵다고 본다. 2016-17년까지가 괜찮았다고 생각한다. 개인적으로 5천-1억 정도가 소액투자라고 생각한다. 

소액투자로 빌라에 대해 언급하셨는데 빌라에 투자하고 싶은 분들에게 해주실 조언은?
빌라는 소액투자가 아직 있지만 좋다고 생각하지 않는다. 경험하기 위해 투자해본적은 있다. 투자금 대비 수익률이 좋을 수 있으나 금액으로는 크지 않다.

오피스텔은 아파트와 비교 시 관리비, 취등록세가 높고 거래가 쉽지 않아서 부동산 투자 시 기피하게 되는데, 오피스텔도 오른다고 말씀하셨다. 오르는 오피스텔 어떻게 골라야 할까요?
오피스텔에 대해 공부를 계속 해왔는데 결론적으로 오피스텔도 오른다. 사람들은 산 가격보다 비싸게 팔려고 한다. 돈이 급해서 급매로 던지지 않는 이상 본전에 대해 생각하는 것이 사람 심리이다. 오피스텔은 취등록세가 높아 본전에 대한 생각이 더 높아진다. 오피스텔의 월세는 물가가 상승하면서 꾸준히 오른다. 월세가 오르지 않는 지역의 오피스텔은 가격 상승이 더딘 것이고, 월세가 오르는 지역은 상승이 빠르다. 기계식인지 자주식 주차인지, 주차비율, 전용률, 교통, 대지 비율 등 여러 가지 부분을 확인해보아야 한다. 용적률이 낮은, 대지 비율이 높은 곳이 좋다.

상가투자 시 체크해야 할 포인트는 무엇이 있을까요?
상가투자를 해봤지만 전문적으로 하는 분들에 비해면 많이 알지 못한다. 상가투자는 무조건 조심해서 접근해야한다. 상가뿐만 아니라 투자 시 안전한 투자를 위해서 투자하고 싶은 곳(입지가 기본으로 좋다고 생각하는 지역)의 가장 싼 물건을 찾아서 그것에 대해 연구해 보는 것이 좋다. 리스크가 크기 때문에 보수적으로 접근해야 한다.

부동산 공부는 어떻게 하면 좋을까요?
공부를 해야된다고 생각해서 하게 된 것이 아니라 시간이 오래 걸린 것 같다. 닥치는 대로 많은 책을 읽었다. 본인이 호감 가는 분야부터 먼저 읽으면 좋을 것이다. 

책 제목과 같이 부동산 실수요자들에게 꼭 해주고 싶은 말씀이 있다면?
서두르지 않아도 된다. 꼭 한곳만 보고 그 집을 사야 된다고 생각하지 말고 6개월이고 1년이고 충분히 많이 보고 집을 사야 한다. 주관적 가치보다 객관적 가치에 중점을 두고 옥석을 가려내야 한다.