E73. [세금] 왜 부자들은 임대사업자를 법인으로 낼까? (박나리세무사님)

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2019.3.27에 업데이트된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

왜 부자들은 임대사업자를 법인으로 낼까? 법인사업자의 장단점 (박나리 세무사님)

법인과 개인사업자
법인은 법에의해 새로운 인격을 부여받은 것이다. 내가 법인사업자를 냈다면 나와 법인은 각각 다른 사람이 되어 세금을 납부하게 된다. 법인과 개인사업자는 부동산 취득세, 소득세, 법인세, 양도소득세 방법이 모두 다르다.

부동산 취득세 납부
법인 본점의 소재지가 수도권 과밀 억제 권역에 있고, 설립한지 5년 미만이고 수도권 과밀 억제권역 안의 부동산을 취득할 경우 취득세가 중과된다.(5.5-8.1%) 주택임대사업자 등록하고 사업을 위해 취득하는 경우 4년 이상 임대 시 취득세 중과대상에서 제외된다. 단, 신축한 주택을 취득해 주택임대 사업자를 등록하면 전용면적 60m2이하인 경우 100% 취득세 감면을 받을 수 있다.

보유한 부동산으로 소득이 발생할 경우
개인이 사업으로 인한 소득발생 시 소득세 납부, 법인이 사업으로 인해 소득발생 시 법인세를 납부해야 한다. 개인의 소득세는 6-42%, 법인은 10-25%의 세율이 적용된다. 3주택 이상일 경우 개인은 간주임대료를 계산해야 하고, 법인의 경우 3 주택 이상이라도 간주임대료를 계산하지 않는다.

비용처리
개인의 경우 근로소득에 대한 비용처리를 할 수 없으나, 법인의 경우 근로소득에 대한 비용처리가 가능하다. 법인은 복리후생비로 식사, 커피, 회식 비용등을 처리할 수 있다. 

양도소득세
개인은 양도가액-취득가액=양도소득금액에 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 법인은 양도가액-취득가액=양도소득금액 전체에 대해 세금을 납부해야 한다. 개인은 임대사업자로 기장하지 않았다면 도배, 장판 등의 비용을 처리할 수 없으나, 법인은 여기에 수리비용까지 모두 비용처리가 가능하다. 개인의 세율은 소득구간별로 6-42%의 세율을 적용받고 조정대상지역 내의 주택을 팔 때 2 주택자이면 10%, 3 주택자이면 20%의 세금을 더 납부해야 되고, 장기보유 특별공제가 되지 않는다. 1년 이내에 주택을 팔 경우 40%의 세금을 납부해야 한다. 또한 조정대상지역 내의 분양권도 50%의 세금을 납부해야 한다. 법인은 소득구간별로 10-22%의 세율을 적용받는다. 다주택자 중과세가 없고, 1년 이내에 주택을 양도하더라도 기본세율을 적용한다. 대신 토지 등 양도소득에 관한 조세특례로 법인이 주택을 양도할 때는 10-22%의 세율에다 10%를 추가로 납부해야 한다. 2018년 4월 1일 이후 8년 이상 임대한 경우 수도권 6억 이하의 경우 추가과세를 하지 않는다.

법인사업자가 좋은 이유
초과배당 - 회사의 이익을 배당할 때 주주들이 가진 비율만큼 배당을 해줘야 한다. 부모와 자녀가 함께 배당금을 받을 때 자녀에게 증여했을 경우, 부모가 소득세를 납부했다면 증여세는 납부하지 않아도 된다. 차등배당으로 인해 소득세를 납부했다면 증여세를 계산할 때 최근 10년의 증여에 대해 합산하지 않는다. 한해의 증여세가 소득세보다 많으면 중과되고 차등배당은 1년에 53억까지 가능하다.

법인사업자의 단점
법인의 설립 절차 및 여러가지가 까다롭다. 장기보유 특별공제가 해당되지 않는다. 

개인사업자에서 법인사업자로의 전환방법
사업양수도 - 사업자가 사업을 위해 구입한 모든 자산을 법인에게 포괄적으로 판매하는 방법이다.
현물출자 - 돈이 아닌 부동산 등으로 출자하는 방법이다.