E72. [세금] 2019년 주택임대사업자의 종합소득세 완전정복 (박나리세무사님)

월급쟁이 부자들
팟캐스트 리뷰

2019.3.25에 업데이트된 내용이니 
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

[세금] 2019년 주택임대사업자의 종합소득세 완전정복 (박나리 세무사님)

주택임대사업자의 종합소득세에 대해서 박나리 세무사님을 모시고 이야기를 나누어본다.

임대 관련 소득세는 주택임대 수익금이 2000만 원이 넘는지 안 넘는지에 따라 달라진다. 

변경된 주택임대 소득세
2018년까지는 주택임대 수익금이 2000만원 이하이거나 하나의 주택만 갖고 있을 때(9억 이하) 임대소득세가 비과세가 되었다. 2019년부터는 주택을 하나만 갖고 있는 경우 9억 이하일 때만 비과세가 가능하다. 주택임대 수익금이 2000만 원 이하인 경우 분리과세로 세금을 납부해야 한다. 공동소유의 경우 지분이 큰 자가 소유한 것으로 보아 소득세가 계산된다. 또한 임대사업자 등록 여부에 상관없이 모두 소득세를 납부해야 한다.

주택임대 수익금액을 계산하는 방법
월세, 간주 임대료, 관리비 수입 3가지가 있다. 월세는 말그대로 내가 받는 월세*12를 하면 된다. 
간주임대료는 전세보증금을 받은 만큼 임대료를 받은 것으로 간주해서 세금을 계산하게 된다. 내가 갖고있는 주택이 3개 이상이고 보증금 합계가 3억을 초과하는 경우에만 계산을 한다. 2억 미만, 전용면적 40m2 이하인 주택은 제외한다. 
관리비 수입은 주택을 관리하면서 청소 등을 위한 관리비를 받게 되므로 수입으로 본다. 

소득세를 계산하는 방식은 2가지가 있다. 종합과세는 발생한 소득을 모두 합쳐서 계산하는 방법이고, 분리과세는 이자소득을 받는 것처럼 2000만 원 이하는 분리과세로 세금을 납부하는 방법이다. 주택임대 수익금액이 2000만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 방식 중에서 선택이 가능하다. 분리과세 방식이라도 등록을 한 경우와 그렇지 않은 경우 계산방법이 달라진다. 

본인에게 소득이 얼마나 있느냐에 따라 다르게 볼 수 있다. 종합과세 방식은 소득구간별로 쪼개어 6-42%의 세율을 적용한다. 분리과세 방식은 주택임대 소득금액에 대해 일괄적으로 14%의 세율을 적용한다. 

임대사업자 등록을 할 경우와 안할 경우 어떤 차이가 있을까요?
주택임대 수익금액이 2000만 원 이하 분리과세 방식을 선택했다면 임대소득을 계산할 때 수익에서 비용을 빼는데, 등록을 할 경우 60% 공제를 받을 수 있고, 등록을 하지 않은 경우 50%를 공제받을 수 있다. 주택임대 소득금액 이외에 다른 소득이 2000만 원 이하인 경우에 200만 원을 공제해 주는데 등록을 하면 400만 원 공제를 받을 수 있다.

임대사업자 등록 시 지켜야 할 규정
단기로 등록한 경우 4년, 장기는 8년 등록하기로 약속을 한 것이다. 따라서 이 기간을 꼭 유지해야 한다. 소득세법에 따른 사업자 등록 또한 구청과 세무서 모두 등록해야 한다. 민간임대 주택법에 따른 임대료 연5% 규제 규정을 준수하여 임대료를 올려야 한다. 

주택임대 수익금액이 2000만원을 초과하는 경우
종합과세 방식으로 소득세를 계산해야 한다. 사업소득으로 수입에서 비용을 차감하여 계산한다. 소득금액을 계산하는 방법은 두 가지가 있는데, 하나는 장부를 다 기장해서 계산하는 방법과, 비용을 추정해서 계산하는 추계신고의 방법이 있다. 신규사업자이거나 작년 수익금액이 4800만 원 미만인 경우 기장을 하지 않아도 된다. 4800만 원이 넘어갈 경우 무조건 기장을 해야 된다. 이 경우 기장하지 않는다면 무기장 가산세로 산출세액의 20%가 부과된다.