E68. [대출] 고정금리 vs 변동금리 더 유리한 선택은? 대출한도 알아보는법(숀군님)

월급쟁이 부자들 
팟캐스트 리뷰 

2019.3.15에 업데이트된 내용이니  
현재 상황에 맞게 비교, 분석하여 
객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다. 

[대출] 고정금리 vs 변동금리 더 유리한 선택은? 대출한도 알아보는 법(숀군님)

9.13 대책 이후 대출받기가 어려워졌는데 대출받을 때 쿨 팁은?
DSR, 9.13 대책 등으로 이전보다 대출이 어려워졌다. 주담대 관련 대출은 아주 복잡한데 취급을 잘못했을 경우 금융 당국으로부터 제제를 당할 수 있어 보수적인 은행들이 몸을 사리고 있는 현실이다. 결론은 내가 대출에 대해 잘 알아야 한다. 특히 신용등급은 누가 도와줄 수 없는 부분이니 평소에 잘 챙겨야 하겠다.

주택담보대출
LTV, DTI는 대출 한도를 계산할 때 쓰는 개념이다. 각 %로 계산이 되고 이 비율이 높을수록 대출을 많이 받을 수 있다는 뜻이다. LTV는 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 쓰는 용어인데 '부동산 가격 대비 대출 가능 비율'을 말한다. 예를들어 3억짜리 아파트의 LTV가 70%라고 했을 때 2억 1천만 원이다. DTI는 연간소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율이다. 예를 들면 연 소득이 5000만 원인데 DTI가 40%라면 2000만 원이 나오는데 연간 원리금 상환이 2000만 원이 넘지 않도록 대출을 받을 수 있다는 뜻이다. '부동산 계산기'라는 앱을 통해 간편하게 확인 할 수 있다.

주담대 금리 싸게 받는법
은행들이 대출만으로 돈이 안되기 때문에 금리를 싸게 해주는 조건으로 거래 유치를 하려고 한다. 주담대 금리를 싸게 받기 위해서 특약 내용마다 감면 폭이 다른데 공과금 이체, 카드 사용 이체, 월급이체 중 월급이체가 가장 높다. 필수, 선택 항목을 다 포함했을 때 보통 은행에서 내거는 금리 이자로 대출을 받을 수 있으니 항목을 잘 체크해야 할 것이다.

고정금리, 변동금리 어떤 것을 선택해야 하나
작년 11월에 한번 금리를 올리고 동결인 상태이다. 현재는 혼합이 유리하다고 생각한다. 고정금리로 3-5년 이후 변동금리로 전환하는 방법이다. 3월에 금리 상승 리스크 경감형 주담대라는 상품이 나오는데 첫째는 월상환액 고정형으로 원리금 상환액을 10년간 고정한다. 두 번째는 금리 상환형으로 금리 상승폭을 제한하는 것으로 5년간 2%, 연간 1% 내로 제한하는 것이다.

스마트하게 선택하는 상환방법
먼저 이자만 내는 '거치'라는 용어를 알아야 한다. 4-5년 전만 해도 거치기간이 끝난 후 갈아타기가 가능했으나 현재는 그것마저도 불가능한 상황이다.  하지만 원금 상환이 힘든 분들은 거치기간 연장을 요청하면 1년간 유예해준다. 원리금 균등과 원금균등의 의미에 대해서도 알아야 하는데 원리금 균등은 매월 내는 금액이 같은 것이고 원금균등은 원금은 동일하고 이자를 내는 것으로 이자가 줄면서 금액이 줄어드는 형식이다. 원금균등이 원금을 빨리 갚는데 좋지만 매월 내는 금액이 부담스러울 수 있다. 결론적으로 은행에 주는 이자가 훨씬 적어 원금균등이 대출받는 사람 입장에서는 훨씬 유리하다.

상환방법
실거주 주담대를 받은 분들 중 상환기간을 길게 잡을 경우 금리 변동성이 낮은 것을 선택하면 된다. 투자목적으로 주담대를 받았을 때 전세 투자일 경우 가급적 부대 수수료가 적은 것을 선택하고 월세 투자자의 경우 이자가 낮고 거치기간이 길어야 하는데 시중은행 주담대는 이런 상품이 없기 때문에 개인사업자를 냈을 경우 사업자대출을 받는 것이 적당하겠다. 

중도상환 수수료를 안 낼 수 있는 방법이 있을까
안내는 방법은 없다. 중도상환비용에서 가장 큰 것이 근저당권 설정비인데 1억 설정 시 50만 원 정도이다. 그 설정비용을 은행이 부담하도록 되어있어 중도상환 수수료를 매기는 것이다.

9.13 대책 이후로 대출받을 때 보유주택 개수를 계산하는 방법
주택의 범위는 우리가 일반적으로 알고 있는 아파트 등의 주택과 입주권, 분양권까지 모두 포함한다. (주거용 오피스텔은 제외)  주택의 합산 대상은 대출을 신청하는 차주와 그 차주의 세대원이 보유한 주택, 즉 등본상 세대원 모두가 보유한 주택을 다 합산해야 한다. 만약 차주가 기혼자인데 배우자와 세대가 분리되었다면 등본에는 같이 없으나 부부관계는 분리된 배우자와 그 세대원의 보유주택수까지 모두 합산해야 한다. 세대합산은 주담대일 때만, 부부합산은 전세 대출할 때는 한다. 대출받는 사람 본인을 차주라고 하는데 세대합산은 차주가 포함된 모든 새대원 기준의 주택을 합산하는 것이다. 주담대 받을 때는 세대원을 최대한으로 줄여야 한다. 부부합산은 전세대출 시 필요한데 부부의 주택수만 본다. 대출신청 후 상속으로 인해 취득한 주택은 주택수에서 제외한다. 

개인사업자의 주택담보대출 활용
주택임대사업자는 제외하고 개인사업자가 있는 경우 자금용도만 확실하다면 투기지역도 아파트 LTV 70-80%까지 받을 수 있다.

 

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