E81.[상가] 초보투자자를 위한 상가투자법 (WITH옥탑방보보스님)

 

월급쟁이 부자들 팟캐스트 리뷰

2019.4.15에 업데이트된 내용이니 현재 상황에 맞게 비교, 분석하여 객관적으로 판단하시기를 부탁드립니다.

 

 

상가와 토지투자에 관심이 있는 분들을 위해 상가/토지투자 전문가 옥탑방보보스님을 모시고 이야기를 나누어본다.

23살 학생 때 과외로 처음 청약저축에 가입했다. 29살에 당첨이 되어 생긴 돈으로 투자를 시작했다. 상가나 토지를 시작하게 된 배경은 유통회사에서 호개발, 부동산법재 관련 일을 담당하였다. 땅을 보더라도 좋은지 나쁜 지보다 얼마인지와 가치를 따지는 것이 일이었다. 점포개발 일을 하던 것이 투자로 이어졌다.

상가투자의 가장 큰 매력은?
주택경기가 좋았던 2006,7년에 적극적으로 부동산 투자를 했었다. 과연 이것이 얼마나 갈 것인가라는 생각이 들어 어렵더라도 상가와 토지에 투자하겠다고 마음을 먹었다. 가장 큰 매력은 주택경기와 크게 상관이 없다는 점이다. 상가는 잘 투자한다면 보증금과 대출을 받으면 투자금이 굉장히 적게 들고 매매차익과 월세 수입이 함께 생기는 것이 장점이다. 단, 공실이 생기면 힘들다.

수익률이 높은 상가를 잘 고르는 방법은?
상가를 볼 때 어느 영업장이 들어올지 미리 생각하는 경우가 많다. 이렇게 미리 내가 예상하는 것이 아니라, 상가 근처의 유효수요를 따져보고 어떤 업종이 좋을지 반대로 접근해야 한다.

유효수요란 무엇인가요?
배후수요라고도 한다. 점포를 내었을 때 올 수 있는 손님이 어느 정도 될 것인가 하는 수요를 조사하는 것이다. 주거지의 상권은 아파트의 경우 동일 면적이라면 아파트 세대주가 어느정도 될 것인지 계산하고, 단독주택 지역이면 아파트의 2/3 정도로 예상하면 된다.

적당한 유효수요로 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대가 최소 유효수요의 단위라고 말씀해주셨다. 오피스텔이 더 적은 이유는?
오피스텔은 1-1.5인 가구밖에 안되는데 자체 소비가 많다. 아파트의 경우 상권에 가장 안좋은 사람이 각 집의 엄마들이다. 왜냐하면 주부들은 100원 더 사면 대형마트로 가기 때문이다. 오피스텔 거주자들은 단지 내 편의점을 많이 이용한다.

장사가 잘되는 상가의 조건으로 주 동선을 말씀하셨는데 주 동선은 무엇이고 어떻게 파악할 수 있나요?
유동인구와 대비하여 얘기하고 싶다. 유효수요 확인 후 A와 B지점의 유동인구를 조사하였는데 동시간대 A는 100명, B는 50명일 경우 A가 B보다 동일한 유효수요 내의 주 동선이라고 볼 수 있다. 한 지역의 유동인구만 보는 것이 아니라 예상동선을 추가로 조사하여 더 많은 이동이 있는 곳을 찾는 것이다.

주 동선에서는 벗어났지만 1층인 상가와 동선에 있지만 5층에 있는 상가 중 어느것을 선택해야 할까요?
입지마다 다르겠지만 일반적으로 주 동선에 있고 5층에 있는 상가가 더 좋다. 상가투자는 1층이 안전하다고 생각하는 것은 굉장히 위험한 발상이다. 신도시 좋은 입지의 상권내에서 가장 안 좋은 입지의 1층보다는 가장 좋은 입지의 5층을 사는 것이 가격 대비 수익이 훨씬 좋다. 근린상권의 경우 3등급 입지 1층을 산다면 1등자리보다 분양가가 80% 정도일 것이다. 성숙기에 3등 자리의 임대료가 1등 자리의 80%가 되어야 하는데 50%까지 떨어질 수 있다.

일반적으로 유동인구가 중요하다고 생각하는데, 어떤 상가는 유동인구가 많은데도 불구하고 장사가 안되는 곳이 있다. 어떤 경우인가요?
흐르는 입지이다. 예를들어 재건축 예정 단지가 1000세대가 있고 그 건너편 버스정류장 앞에 상가가 있다면 어느 점포가 장사가 잘 될 것인가? 1000세대로는 김밥, 편의점은 장사가 될 수 없다. 재건축 후 1000세대가 4000세대로 늘어나 유동인구가 커진다 하더라도 4000세대 바로 앞의 새로운 상가가 생길 것이다. 이 경우 유동인구는 많아졌지만 장사가 되지 않는 입지와 상권이다.

예상 매출은 어떻게 구할 수 있나요?
첫째로 어떤 업종이 들어갈 수 있을지 정확하게 알아야 한다. 개인적으로 김밥집을 4000세대 업종이라고 얘기한다. 만약 유효수요가 2000세대라면 김밥집이 들어오지 못한다. 내가 하려는 업종의 필요 유효수요가 얼마인지 알고 그 수요에 따른 매출을 체크해야 하지만 계산 자체가 어려운 것이 사실이다.

아파트 투자시에는투자 시에는 초품아가 인기인데, 상가 투자 시에는 초등학교 근처가 좋지 않다고 하는데?
초등학교를 직접 끼고 있는 것이 좋지 않다는 의미였다. 초등학교와 함께 있는 아파트가 상가를 이용하는 수요라면 좋다. 하지만 초등학교를 직접 끼고 있다면 업종제한 뿐만 아니라 면적 대비 상가를 이용할 수 있는 수요가 훨씬 떨어진다.

보보스님만의 상가 공실 만들지 않는 비법은?
입지가 나쁜 것은 어쩔 수 없다. 좋은 입지에서 잘 골라야 한다. 100% 좋은 물건보다 좋은 가격에 사야 한다.

아파트 투자 시 임장을 중요하게 생각하는데, 보보스님은 현장부터 가지 말라고 하시는데?
상가 투자 시 현장에 먼저 가면 간판이 멋있고 좋아 보이는 상가를 사게 된다. 유효수요는 적은데 주차하기 좋고 계단이 깨끗한 상가를 잘못 사는 경우가 많다. 상가는 지도로 먼저 보는 것이 좋다. 답사 전에 지도로 멀리까지 유효수요를 확인하는 것이 중요하다.